业态——“吃、玩”比重增大

在这一波综合体开业中，市民很容易发现，传统百货业态已经不再是主推项目，以目的性消费为主的模式也逐渐转变，“吃出来、玩出来”的体验式购物的比重日渐增强。

以苏宁广场为例，显著扩大了餐饮业态的比例，7层中共有3层规划为餐饮美食，娱乐餐饮的总占比近55%。此外，福建首个expo超级店还提供专业化的家电体验以及儿童乐园。

五四北泰禾广场同样不甘落后。项目打造福州唯一最大最全的亲子乐园，在体验消费的“主力”餐饮业态方面，有许多餐饮品牌首次进入福州。

采访中，多个综合体负责人均表示，在购物中心竞争白热化的情况下，餐饮、娱乐等体验式消费是传统零售吸引客流、与电子商务进行差异化竞争的最大优势，它同时可以增加来客的滞留时间。

解读：从“高大全”变“接地气”

商业综合体，应该成就新城市中心，还是成为区域生活中心？或许难以选择，因为对任何商业综合体的开发商而言，前者是形象，后者是生机，谁都想鱼与熊掌兼得。

“前两年，但凡城市综合体均以‘高大全’面貌出现，这在北京、上海等大城市的一些区域是可以的，但在二、三线城市，要做大型的综合商业，城市的消费能力往往很难支撑大的商业体量。”江映辉坦言，“福州高端消费虽然比较雄厚，但是容量有限，无法支撑‘人人都做高端’”。

另一方面，市区供地日渐稀少，能够占据无需培育消费市场黄金地段的机会同样稀缺。“福州在不断扩大，多中心格局逐渐清晰，而不管是多大的综合体，其商圈辐射能力终究有限，成为核心综合体辐射全城并不实际。”业内人士郑景枫坦言，目前的综合体多数并不位于传统核心商圈，地段决定了其定位不可能打造“高大全”的城市中心综合体。

在品牌方面，定位为城市中心，势必要有数个高端奢侈品牌为支撑，综合体的选址、定位、业态、开发商运营能力等综合因素就成为品牌考量的关键。如以上条件无法契合，项目无优质品牌入驻，就达不到城市中心的定位高度。

基于此，“先生存”再“求发展”成为新商业综合体不得不走之路。

“人人都想打造城市中心，击败对手，但目前的市场是一个百花齐放的市场，不可能一家独大。”市区一综合体项目负责人认为，“根据区域特色，适应本地消费习惯和商圈特点，才能准确地找到其生存和发展之道。”

从综合体选址分析，如不是市中心一级商圈，处在二级商圈，首当其冲的是要满足周边2公里以内的核心区域常住居民的需要。因此，提高体验式消费业态，一方面是抵御电商的冲击，另一方面是一站式满足周边居民全家的日常消费，留住周边居民，胜算更大。

此外，福州居民消费的地域性非常强。有大型综合体商管经理对记者透露，“为了逛街购物买东西，除非有极大的吸引力，比如大促销、新品开张等等，否则跨区域消费的可能性不大。从消费习惯看，人们更趋向以家庭为单位的休闲和体验式消费。此外，福州作为二线城市，中档次需求多，针对基数最大的大众化需求主打餐饮、快时尚等，会让运营更为从容。”

□网络调查

“餐饮丰富、地方有档次、交通方便”成为综合体最具吸引力因素

福州市民对商业综合体的消费依赖如何？

调查显示，46.15%市民的首选消费地是综合体，独立百货、超市次之。其中，“餐饮丰富”“交通便捷”“一站式服务”成为吸引市民前往综合体消费的最关键因素。

而“综合体必备业态”中，中档餐厅成为市民的最爱，服饰专卖、娱乐设施分列第二、第三。可见，餐厅、娱乐设施等电商不能取代的实体体验式消费将成为未来综合体不可或缺的因素。

在“综合体定位”的问题中，56%的网友表示喜欢中高端定位，而约32%的网友则更喜欢定位中低端人群的综合体。而中高端的定位也符合福州作为准二线城市的发展趋势以及中产和居民人均收入逐年增加的宏观经济环境。