思考篇

刺破泡沫旅游商业地产成焦点

从房价暴涨、库存急剧放大、政策诱因及资金聚集等角度看，目前这个国际旅游城市、这波海南房地产热的泡沫程度不轻，房地产占海南税收、固定投资的比例高，也印证了这一点。

海南房价在建设国际旅游岛后的飙涨，部分原因与浙江、东北等省外资金的高度热情有关，大家从酒店的火爆程度判断高回报率，相信这是投资的热土。这几年，三亚等地在春节旺季，酒店一房难求，高端酒店价格动辄一夜上万。旅游商业地产的属性也进一步加剧了海南房地产泡沫的长大。针对不光住宅地产，酒店业在圈地运动下正面临的巨大泡沫，研究人士认为，以酒店为代表的旅游商业地产已经开发过度，可能一段时间内市场需求跟不上，以致供大于求。海南省东海岸一线的海棠湾、清水湾、香水湾、神州半岛等各大海湾正开发得如火如荼，仅海棠湾就规划建设27家超五星度假酒店，已有半数项目开工。三亚已有来自全球国际知名酒店管理集团的48家酒店进驻，五星级以上酒店未来3年将达60家。业内普遍称海南是全国五星级酒店最密集的地区。

海南省旅游发展研究会负责人说，如果算上达到五星级标准、还未授星的酒店，目前海南五星级酒店已有70多家，再加上在建的庞大数目，高端酒店市场将来会处于超饱和状态，可能会出现五星级酒店卖三星级价格、给员工发三星级工资，员工给旅客提供三星级服务的怪圈。从住宅到酒店，海南房地产开发正在产生高库存。总体来看，海南房地产泡沫是否会破，最终归结到供给与需求。若只看数据，北京（楼盘）泡沫也不低，数年时间，房地产开发投资比例占固定资产投资一半以上；但北京人口庞大，有着强大的人才聚集效应，京籍户口难求，楼市供给大但需求也大。目前海南楼市供大于求的特征比较明显，主要的销售市场在省外，这个市场本来也不小，但海南房地产开发速度过快，全国大量资金来海南圈地，形成一波价格与数量上的热炒。海南正在消化楼市问题，热钱已有退却迹象，在这当口，需求与供给两大因素下，最重要的砝码出现了，那就是政策，1992年的泡沫在1993年被调控政策刺破，如果国内楼市调控加码，可能成为压倒海南房地产泡沫的最后一根稻草。

海南没有出台“国五条”实施细则，卖房“按转让所得20%计征个税”的政策，也还没执行；海南省住建厅说总的原则是要执行，但如何执行有待国家税务部门细化。卖房征个税已是紧箍咒，如果房地产保有环节征税，泡沫随时可破。

严厉的调控政策短期可能不会出炉，而海南楼市软着陆还有很长的路。海南的现象告诉人们，作为一个缺乏产业经济配套的地方，新楼盘以外省人口为主要销售对象，即使是旅游区，这种模式也有很大风险，特别是价格涨得过快、供给放量过大的情况下。

(中国行业研究网)