对比篇

海南房产泡沫对比：四种类似四处不同

与1992年泡沫相似处

一、借力政策利好预期。2010年1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，这是缘起，国内热钱涌向海南房地产。海南省主要领导表示，1月4日消息公布后，许多开发商闻讯而来，市县应接不暇，若没有很好的规划，就会搞乱。为此，海南省国土厅出台“两个暂停”政策“从1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。”这成为助推剂。

二、省外资金大量涌入。官方本意是压制过度炒作的房地产热，但“休克”式暂停供地给市场造就更充分的炒作心理，这些政策的出台没能起到缓解的作用，在当时侧面促成外省特别是熟稔房地产开发的江浙资金涌入，海南的重要游客群体如东北人士，购房数量也急剧上升。

三、房价波动幅度都很大。“两个暂停”政策出台后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，一日一价。据多个城市房地产业人士说，2010年上半年海南的主要城市新房均价相比2009年上半年涨了1倍，下半年继续上涨。2011年房价上涨蔓延到其他旅游业不够发达的县市。

四、数据特征相似。1、税收占比。2010年海南省地方财政收入增长52.1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国第一。背后是房地产业的重大贡献。2011年初，海南省主要领导在参加该省“两会”时说，2010年“三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，而整个海南省基本上也是这一水平。”据媒体报道，2011年海南房地产业税收同比增长39%，房产税收占地方税收超过一半。

对比1992年“海南全省税收的40%来源于房地产业”，2010年、2011年的数据要更高。

2、房地产投资占比。2010年海南全年房地产开发完成投资467亿元，占城镇固定资产投资额的37.2%。2011年海南房地产开发完成投资663亿元，占固定资产投资额的41.1%。2012年为41.33%。

对比1992年“海南全省房地产投资占固定资产总投资的一半”，2010、2012、2011年该指标均低于1992年，但数值差距不是很大。

与1992年泡沫不同处

一、投机成分不同。1992年泡沫高峰时期，海南有2万多家房地产公司，而当时全省人口不到700万。海南当时风格是纯粹的击鼓传花型炒楼炒地皮，着名案例是松雷大厦，倒卖了17手。

二、企业成熟程度不同。1992年海南的房地产公司绝大部分是新设立，资金来源于信托公司或银行贷款，大部分是通过信托公司、银行来圈钱的，真正从事房地产的公司非常少。目前在海南的房地产公司多是有成熟经验的企业，虽然负债高，经历了2008年金融危机，应对风险的能力进一步提升了。

三、市场环境不同。海南最大企业海航集团的一位高管，在海口告诉记者，前段时间海南房地产商聚会也谈到泡沫问题，认为出现上次一样泡沫资破灭的几率不大，上次破灭重要原因是楼市缺乏资金支撑和接盘的人，这次限购之后确实楼市冷清很多，但还没到泡沫被挤压的程度；另一方面是资金链，上轮泡沫资金几乎都来自金融机构借款，杠杆高，遇上行业调整容易资金链断裂，现在开发商特别是海南大楼盘多，实力雄厚，如果拿地早的开发商，地价便宜，能承受楼市调控周期，但成本相对较高的开发商可能会被率先淘汰。

四、政策环境不同。本轮楼市调控持续时间长，但还没祭出致命性的武器，这与房地产已成为国民经济支柱产业有关，投鼠忌器，政策调控需考量对整个经济的影响程度。

“海南楼市热钱已有退却迹象，在需求与供给两大因素下，如果国内楼市调控加码，可能成为压倒海南房地产泡沫的最后一根稻草。”