上个月，海南（楼盘）省住建厅宣布不出台专门的“国五条”实施细则，官方的解释是：包括“限购”等政策在内的海南省房地产调控主要政策都已实施，省内重要城市如海口市也已公布2013年房价控制目标。海南同时表示，海口、三亚（楼盘）两市的“限购令”将继续实施。

这是迄今为止国内唯一一个明确不出台“国五条”细则的省份。“海南的潜台词是：我们楼市已经疲软，暂时不需要政策加码。”海口一位房地产研究人士说。近期，证券时报记者走访海口、三亚、陵水等海南重要的房地产市场发现，海南省不出台“国五条”实施细则的背后，房价正经历过山车，全省最贵公寓严重“破发”，只有三年前开盘价的六到七成。高房价成败破之势，自然无需政策加码。

再往背后追踪，是海南房价萎靡不振与全国多数大中城市房价继续攀升的反差。记者对比2010年海南楼市暴涨以来直至当下的各种特征与上一轮1992年海南房地产泡沫发现，2010年以来这波海南房地产热潮在多个方面几乎是上一轮泡沫的翻版；另一面，与上一轮泡沫有多个不同的经济背景、企业差异，泡沫程度和会否刺破有很大不确定性。

去年，三亚房价已是印尼巴厘岛的两三倍，并超过美国夏威夷。以目前海南潜在新房供应量计算需要消化10年以上。

现状篇

凤凰岛“折杆”庞大库存令泡沫说泛起

海南近年房地产价格飙升，尤以三亚市最为明显，房价演变可把三亚作为观察窗口。三亚凤凰岛的目标是成为国际旅游岛的“名片”，其一手房价腰斩二手房价大幅回落，难以找到买主，与2010年的辉煌反差明显，也是当下海南房地产的一个缩影。

吐血出售标杆折了

“凤凰岛传奇”是2009年以来三亚最热门的经济现象。2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价记录和总量销售纪录，之后传奇继续演绎，当年二期开盘，销售均价8.5万元/平方米，最贵的13万元/平方米。

记者近期来到三亚。夜晚，站在三亚湾海边，凤凰岛璀璨的灯光秀下各栋大楼有着低迷的亮灯率。从记者接触的多套凤凰岛房源看，以4万多、5万多元为主，只有2010年开盘价的六成左右，相比高峰时候更是腰斩；同时，凤凰岛存在新房销售价与二手房价差价倒挂的现象。三亚的房产经纪对记者说：“开发商目前现房在售户型面积为55到300平方米，每平方米起价7万元，均价8.5万元，我们推介的二手房只要4.3万/平方米，房子也很新，几乎只有开发商叫价的一半。”记者发现，若与常见普通房型比较，凤凰岛当下房价比两三年前大打折扣，部分浙江业主已经套牢。该楼盘二手房价格落差较大，甚至有夸张的“比开发商低一半”的价格广告。

凤凰岛性价比最高的房子吐血出售永佳地产经纪钟以孚如是推荐一套6楼的137平方米一室两厅，售价680万，相当于每平方米单价不到5万。这套房子所在楼栋2011年建成，业主买后没入住。钟以孚说，凤凰岛二手房源不太好销售，原因一是公摊面积有点大，使用率较低；二是限购有一定影响。凤凰岛的房子目前没有办下房产证，过户需向开发商办理更名费用30万左右。“这个价格不包括更名费用。”钟以孚说。

更有抛售者包揽更名费用。德佑地产经纪人杨芳亮代理的一套房，售价4.4万元/平方米，业主两年前购买，降价销售，且业主承诺包更名费。