在普通百姓眼里，北京的房价高得越来越离谱，但在另外一些人看来却符合一定的逻辑。9月17日，在北京举行的2013年台湖区域发展论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，北京这一轮房价上涨和过去有很大的区别，绝大多数都是自住需求。

秦虹认为，房地产市场目前的格局是城市分化和公共服务不均衡所致，最终的办法是要改变大中小城市公共服务不均等的状态。另外，她还通过大量数据说明，“逃离北上广”根本不存在，称长三角、珠三角和环渤海三大城市群发展远远没有饱和，未来发展空间比较大。

人口大量聚集致房价上涨

相对全国其他城市而言，北京房价一直处于高位。泰禾集团北京公司总经理李彤在当天的论坛上回忆道，刚毕业的时候，他的工资是470元，当时他所在的公司在北五环外开发了一个项目，售价每平方米1450元。“这还是我们内部优惠价，当时我觉得是天价，两个月工资买不了一平方米。”李彤说。

全联房地产商会副秘书长黄岚在会上提到，自从最近农展馆拍出楼面价七万多元的土地后，“现在大家讨论的不是房价怎么回落的问题，而是北京什么时候到每平方米二十万元，有人说半年，有人说一年。”

黄岚说，以通州区台湖镇为例，“台湖这个区域，三四年前地价也就三四千，今年年初的时候已经超过了一万了。”北京房价、地价上涨之快可见一斑。

秦虹在论坛上做了《当前房地产形势分析》的报告。“中国房地产市场目前如果用一个最简单的话概括特点，我觉得就是分化，包括市场分化、企业分化，这是最大的特点。”她说。

秦虹说，70个大中城市里，现在房价上涨的城市中，涨幅最高的几个都是一线城市和一部分二线城市。全国有657个城市，真正能列为一二线城市连零头都不到，绝大部分城市是三四线城市，这里面也出现了一些不同，绝大多数城市房地产市场比较平稳，少数城市房价处在下跌的状态，分化是市场格局，今后会是一个常态。

“过去十年整个房地产市场铁板一块，遍地都是机会，导致各行各业投资房地产，千家万户买房子，今天经过了十年房地产快速发展，往后看房地产市场不会呈现以前的格局了。”

秦虹说，中国目前正处在中小城市人口向大城市转移的阶段，所以一二线城市地王频频出现，价格还在上升，“北京已经有全国最严厉的调控政策，但是也没有阻碍它今天房价涨幅居于全国第一，这是大量的人口聚集导致的结果。”

仍然看好三大城市群

“目前北京市采取了严厉的房地产调控政策，抑制投资和投机性需求，但是怎么还有这么多人买房子，有这么多人有资格、有能力买呢？”秦虹对此也进行了分析。

秦虹说，现在我们看到，人口周期对房地产影响特别大。在过去的十年里，20岁到39岁的人在全国新增人口里面占31%，北京、上海、天津都超过了50%。北京常住人口每年新增约60万，20岁到39岁的年轻人占62．8%。

“这些年轻人总要恋爱、结婚、生孩子，总要有父母或者保姆照顾，对住房的需求最迫切。所以中小城市人口向大城市流动，北京作为一线城市比较突出，再加上流动人口里面又以年轻人占据大多数，对住房无论是租还是买都很迫切。”秦虹说，北京的生活成本很高，但是从北京市新增就业人数来看，没有看到明显的“逃离北上广”这样的变化。