何以出现“日光盘”

今年以来，北京的房价总体处于上涨趋势。北京六环外的房价都逼近2万元/平方米。

但即便如此，北京住建委官方网站的消息显示，北京市今年8月共有24个新项目入市，新增房屋供应7700套，除了尚未开盘的项目外，多个项目的销售仅在一周或半月时间内就都接近了尾声。

那么在如此高房价的情况下，为什么还会出现“如抢白菜一样”的“日光盘”现象呢？

多年从事房地产销售工作的黄先生告诉法治周末记者，“日光盘”大多情况下只是个噱头，在这个过程中开发商的营销手段发挥了很大的作用。

据黄先生介绍，即便是没有关系户，一些楼盘的开发商往往也会在开盘之前就做客户的积累工作，通过放号等形式事先确定好客户，这样再开盘也就自然会出现“日光盘”现象了。

法治周末记者还了解到，很多开发商都会在开盘之前大量采集客户的信息，通过留电话、问意向等方式，提前确定好客户群。

据一位靠近房地产开发商的消息人士透露，在开盘之前，除了所谓“关系户”之外，一些楼盘的销售人员会按照购买可能性的大小，将客户群体分为A、B、C三档，A档是能够全款购房或者资金已经准备好且购房意向较强的客户，B档、C档客户的购房能力和意愿依次下降。

该消息人士告诉法治周末记者，这些销售人员会通过询问客户的工作与收入情况，以及购房款的准备是否充足，来判断其购房意向的强弱，并最终进行统计。

“除了做好充分的客户储备之外，开发商在开盘的时候也不是一下子就把所有房源全部放出，而是一期只销售一个单元甚至几套房子，总体分好几期进行销售。”该人士表示。

位于北京市北五环外的亚奥金茂悦售楼处的一位工作人员就对法治周末记者表示，该楼盘至今已经开过三期了，整个小区共12栋楼，总共要分4到5期来卖。

不过黄先生也表示，相对于二手房而言，北京的新房市场的确备受青睐，这也导致新房的供应量相对不足。

“在北京，如果二手房不符合‘满5年且是售房者唯一住房’这一条件，二手房购买者要缴纳实际成交价格与房屋原购买价格差价的20%作为个人所得税，这笔钱本来是要由卖方来承担的，但是由于交易中的市场地位不平等，往往最终转嫁到买房人的身上。”黄先生说。

据黄先生介绍，比如在望京地区，很少有人符合“房产满5年且是唯一住房”这一免税条件的，因此购房者往往要缴纳几十万元的税款，折合到房子上就有10平方米左右了。

“这样一来，有新房可供选择的话，谁还会考虑二手房呢？”在黄先生看来，尤其是一些本来自己有房现在又想换置更大平米数的客户，自然就会选择新房了。

中原集团研究中心研究总监刘渊告诉法治周末记者，目前除了刚需之外，还有些人对未来市场的预期比较乐观，在有购房资格和足够资金的情况下，便会主动出手，这也在一定程度上造成了供应量的相对有限。

不过，记者在采访中也发现，并非北京地区的所有新房都是“日光盘”。王国章认为，“日光盘”大都有个共同的特点，即交通位置较好、配套设施比较完善。