房价仍旧在上涨，而上涨是在经济持续走弱、货币增速下行周期开启、投资推动型增长模式江河日下的背景下发生的。于是，我们开始担心房地产市场与实体经济的背离以及这种背离可能产生的泡沫后果。对于未来的房价走势以及是否会出现泡沫破灭，主流的观点仍旧是从供求关系出发的。一般认为，供应不是问题，关键是后续需求能否跟得上。

根据中国指数研究院的统计，如果将在售面积、施工面积和已出让但未开工的土地建筑面积加总，“十二五”期间城镇人均住房面积将增加9.5平方米，这意味着城镇人均住房面积在2015年将接近40平方米，超过发达国家的平均住房水平。因此，我国大规模的住房需求释放在趋势上已经下降。如果考虑到存量住房分配严重不均（拥有两套以上住房的城市家庭占19.07%、富裕群体人均住房3.3套）和以房产税为主的存量住房调节政策的推进，以及投资推动型经济增长模式的褪去，未来住房自住需求和投资需求萎缩的形势更加严峻。例如，平安证券近期的研究成果广受关注，该研究认为2-5年内房地产行业的供需关系将逆转，需求大于供给的时代将结束，房价可能会出现一次深幅调整。

但是，也有相反观点，代表就是发改委投资研究所房地产研究中心的刘琳，核心的论据就是城镇化快速推进和居民收入增长对住房需求的支撑。一则，据国家人口和计划生育委员会统计，我国未来将有3亿农村人口进城，新增住房需求将会出现新的规模化生力军；二则，新型城镇化的推进将释放结构性的人口住房红利，即在过去“半城市化”下，农民工的住房需求并未释放，而新型城镇化下首先释放的就是这部分人群的住房需求；三则，根据第六次全国人口普查，我国城镇居民家庭居住在商品房中的仅占31%，而超过50%的家庭居住在自建私房或房改房中，这些房屋大多是上世纪90年代或之前建造的，1980年之前建造的就占20%，约38亿平方米，这些住房中的60%要在未来10年内拆除重建，每年新增2亿-2.5亿平方米。随着居民收入的增长，改善性住房需求将在未来出现爆发性增长。

对于考察我国住房市场长期演进的路径，一般供求视角非常关键，但这一视角遵循的是已经完成城市化的发达国家的脉络，即城市化和居民收入变动对于住房需求的影响，忽略了将我国特色的住房需求注入到上述供求关系的分析框架中，而此举对于分析我国住房供求趋势和周期至关重要。一个值得深思的问题是，上世纪90年代的房改只是我国商品化、市场化改革的一部分，为何对于住房这一种商品会痴迷到如此疯狂的地步？看来，要分析我国巨大的住房需求为何会产生、释放和延续，在一般的供求关系所包含的影响因素外，需要深挖微观基础。

居民为什么要买房？一个朴素的想法是，在城市生活和工作如果没有房子，就感觉到不踏实或没有归属感，这一个朴素的想法折射出推动城市住房需求的重要力量——城市社会保障不健全。当前，在绝大多数城市，居民是否拥有住房与是否拥有户籍直接挂钩，而是否拥有户籍与能否享受城市基本的公共服务直接挂钩，如教育、医疗和社保等。试想，如果在你长期居住的城市，你却不具备上学的资格、没有退休保障，归属感何来？这就可以理解为何城市居民节衣缩食也要买房子；另外，即使能够享受城市公共服务，但这种公共服务是撒胡椒面式的供给，远不能满足实际需求。城市公共服务设施供给越不充足，居民当前支出和未来支出预期就越大，对于未来可能出现的风险就越发担忧。如果在年轻的时候购房，在未来将房屋兑现时，既可以实现保值增值，又可以获得足以弥补养老和社保不足的额外支出，这本质上是社会保障供给不足时市场自发衍生的一种保障形式，发达国家普遍存在的住房倒按揭本质上也是冲抵社会保障不足的一种形式。在生活成本高、物价上涨更快、城市基本公共服务供求紧张的大城市，这种情况就更容易出现，这也就是为什么大城市居民住房需求更加旺盛的原因。而传统的研究认为，大城市人口、资源集聚和土地资源紧张是主要原因，而没有看到大城市的住房背后所承载的东西。因此，我国基本不存在像美国、德国大城市“租购”相结合的二元住房体制，在我国租房是暂时需求，而购房才是终极需求，而且实际住房需求的规模远大于传统供求模型下所预测的规模。而且，在通货膨胀常态化、人口向大城市集中、公共服务供给越来越赶不上需求、居民生活和个人发展支出有增无减的背景下，住房需求规模越来越大、可持续性越来越强。

房地产需求的中国特色不仅局限在居民，而且也出现在政府和企业。过去10年，推动房地产需求高速增长的另一支力量就是地方政府，地方政府土地融资是基建投资和维持旧式增长（特别是2008年后）的关键，而这中间土地价值最大化和上涨预期扮演着原动力的角色。未来相当长的时间内，即使淡化了投资型增长模式，但要寻求新的增长动力，首先要为新增长动力的诞生清障，这就需要为过去城市化滞后于工业化所出现的一系列结构性矛盾买单，突出的就是公共服务供给的滞后和质量问题，如社保、环保等。新一届政府选择的是“在增长中解决问题”的战略——新型城镇化，这不仅意味着旧式增长褪去的时间比我们想象的要长，而且意味着政府“买单性”支出有增无减，土地融资模式还要维持一段时间。这就可以理解，新型城镇化不管如何淡化房地产，也无法撇开房地产来实施这一战略。

同样，市场化的未竟之路需要继续深化国企改革。但是，当前首要面对的不仅是要打破垄断，迫在眉睫的是让2008年以来逆市上产能的国企减产能和减杠杆，而目前的大环境已经不容许像上世纪90年代国企改革那样，让一部分人受益的同时让另外一部分人受损来分担改革成本，这一过程必将是一个渐进和隐性分担成本的问题。目前的情况是，很多国企在靠土地升值和贷款来维持生存，符合渐进和隐性分担成本的需要。这个现状不得已，但需要维持相当长的一段时间。