现在品牌商家也越来越专业，他们很看重项目的整体运营情况。这点也很容易理解，一家品牌店铺从装修到运营，占用资金数额很大，如果经营不善，几百万元就会“打水漂”，主要负责人的职业生涯也会受到影响。所以品牌商家也是在赌商业项目的未来。

深圳曾有个售后返租的项目，返租期刚结束，很多个体户没有大局观念，以为自己有能力做成，就把铺位收回来，各自为战，结果整个项目没有了统一管理，混乱不堪，最终导致人去楼空，至今已闲置七八年了。

相反，如果开发商自己持有项目的话，可以对业态进行整体布局。满足消费者一站式消费的需求，避免重复竞争。这样的话，购物中心才有成功的机会。

记者：开发商自己持有经营，对于资金的需求量非常大，但国内的融资渠道并不像国外成熟的市场那样多，很多时候需要用短期贷款做长期的项目，很多开发商用住宅“反哺”商业。您怎么看这个问题？

谭广球：商业地产的回报周期很长。很多时候，企业做商业项目的目的，是抬高周边物业的价格。比如将临街铺位、住宅等产品的售价大幅提升。这也是越来越多的开发商选择以综合体的形式进行项目开发的原因。但这种方法并不能从根本上解决商业地产的现金流问题。

要解决这个问题。首先，开发商需要做的是把整体的“账”算清楚。各个部分的投入和回报要有充分的预期。具体到商业部分，后期的运营成本其实非常高，一个15万平方米的购物中心，每年运营成本约为4000万元至5000万元。开发商要把这些投入充分预估，严防资金链断裂。

其次，对于开发商业项目的开发商来说，资金实力非常重要，如果没有强大的资金准备，不能给商家充分信心的话，那么项目其实很难做起来。

记者：不少购物中心正在走“去主力店”模式，这是否意味着百货等业态已走向没落？

谭广球：“去主力店”确实是商业地产发展的一个新方向。商业项目中有些铺位是装点“门面”的；有些是吸引人流的；真正租金收益高的是服装鞋帽、珠宝、儿童用品等货品。而百货店中往往也包含这些项目，会同自持的部分产生竞争。

另外，百货店虽然售卖的商品种类齐全，但商品的展示铺面较小，展示效果不及购物中心，并且百货店的租金收益也比较低。所以从投资回报率角度考虑，“去主力店”是商业地产发展的一个方向。

我考察过世界各地的项目，每个地方的商业项目都不同，可以说商业地产没有“定式”。是否“去主力店”还要看项目所处的地段、公司的实力、公司的经营思路等。如果是一家没有商业地产经验的开发商，做商业项目的目的是使周边地价增值。这种情况下，引入主力店运营成功机会更大。