昨天上午，越秀地产(00123.HK)及越秀房托(00405.HK)齐齐停牌。市场消息指出，越秀房托计划向越秀地产购入广州国际金融中心(广州IFC)。当记者向越秀集团及其旗下资本经营部核实消息时，有关负责人表示，他们正在研究中，但是不方便发表任何言论。不过，记者从越秀地产和越秀房托的运作路径来分析，越秀房托收购IFC似乎是顺理成章之事。业内指出，越秀地产负责IFC建设和招商的使命或将结束，未来IFC的运营将交由越秀房托进行。

记者仔细分析越秀地产和越秀房托的架构和发展脉络发现，将IFC注入越秀房托的消息并不突兀。在越秀集团的战略中，越秀地产向来以唯一一间于香港上市并拥有房托平台的内地发展商而自豪。

“越秀模式”：地产生蛋房托孵小鸡

越秀的运作模式是：越秀地产发展优质商业项目，然后把完成的商业投资出售给越秀房托基金，实现投资物业组合的价值，接着越秀房托从越秀地产物业组合中选择收购已落成的投资物业，出售资产房托基金以取得现金，投资物业的利润回馈越秀地产及其股东。

目前越秀房托旗下的资产（白马大厦、财富广场、维多利广场等）原先也是由越秀地产建设。按照该模式，越秀地产将旗下最大的优质商业物业——IFC孵化完之后出售给越秀房托，是顺理成章之事。

越秀集团更是表示，未来将充分发挥“越秀地产+越秀房托”这一平台组合优势，确立“开发+运营+金融”的商业地产发展模式，推进越秀地产与越秀房托形成常态化的互动。这两个平台能有效互动的话，不仅可为越秀地产每年贡献数十亿的利润，也有利于越秀房托做强做大。

昨天记者与越秀集团资本经营部取得联系，对方表示，此事正在研究当中，不方便发表任何言论。他们将尽快出公告、尽快复牌，但无法确定具体时间。

分析：注入新物业提高基金估值降低总体融资成本

对于越秀房托可能收购IFC这一事件，中房信集团企业研究中心研究经理崔宁宁分析到，IFC是变现能力比较差的物业，需要以租金来收回投资，一般需要12～15年以上。如果投资者急需资金，途径有三：卖出、抵押、房产信托。越秀已在香港上市了信托基金，将新物业注入，时间和成本都较低。注入新物业后，基金估值会提高，估值提高后可进行增发或股价上涨，从而实现变现。