与此同时，也不排除一些置业迫切的购房人受限于房票，而选择迂回置业。“现在置业并不存在投资或投机心态，就是很现实的改善居住需求。”刘先生表示。

另据调查，类似于刘先生这样的“以租代售”购房形式，往往出现在高档盘的交易中。高姗分析认为，开发商选择与购房人“以租代售”，除了因为购房人置业需求迫切，也体现出开发商资金短缺的现状，因此，开发商势必要保证尽可能多且快速回款，一次性付款或者短期内分期付款，自然成了“以租代售”前提之一。

对于普通住宅类项目来说，大部分的购买群体都是采取首付加贷款的形式付款，如果不网签无法进行贷款流程，显然，受困于购房资格的刚需购房人难以开展这种“迂回”购房。而对于高档盘购房人来讲，资金实力较雄厚，因此不网签对于付款影响较小。

近乎豪赌风险难规避

既然“以租代售”多体现在高档盘，那么也就注定风险较高。虽然刘先生意识到了列出了几条约束开发商违约的合同条款，但是，京华律师事务所房产律师徐斌认为，仅靠这一合同很难将风险规避。

徐斌介绍说，这实际上是一种违规操作，这种租约没有获得物权转移的结果，只是转让了房产的使用权，开发商仍然对房产有着处分权。以刘先生为例，双方虽然约定了一个高价的违约金，但是如果开发商缺乏诚信，一房两卖或拒绝刘先生的过户要求，刘先生虽然可以按照合同起诉开发商，要求其承担违约责任，但是刘先生却不一定能够获得合同中约定的违约赔偿。因为开发商可以申请法院适当降低违约责任，法律规定，在违约责任约定奇高的情况下，违约方可以向法院申请酌情降低。同时，购房人要为自己提出的高价违约赔偿诉讼支付相应的高额诉讼费用。

徐斌还介绍说，刘先生虽然合同约定开发商不许抵押“以租代售”合同中的房屋，但是，目前来看，绝大多数开发商在开发过程中，土地早已抵押给银行，同时地上建筑物也在此列，即使购房人网签购房也不代表房产在银行解押，除非是开发商还清银行贷款。因此，刘先生还应先到房管局交易大厅，查询这套房子是不是已经被开发商抵押给银行。

事实上，这种“以租代售”购房过程中，购房人最大的风险是开发商破产。徐斌解释说，从法律顺序上来讲，购房人在开发商破产清算的时候，在赔偿层级上是受到优先保护的。法律规定，开发商破产清算时，优先保护购房人的利益，其次是施工方、银行等，最后才是其他的债权人。一旦出现开发商破产，类似于刘先生这样的购房人，在法律意义上仅是承租人，因此，赔偿清算顺序靠后，权益保护力度就十分有限了。

最后徐斌强调，“以租代售”中的风险确实有着一边倒的倾向，难以规避。因此，建议购房人最好选择其他合理途径实现置业，比如以公司名义购买，或者以亲朋好友的名义购买，如果必须要以“以租代售”的形式购买房产，也尽量与开发商协商不要一次性给付全额房款，以降低风险。