以市场化为基础,政府提供最基本的住房保障,只鼓励一户一套的住房制度。用法律和政策限制以投资为目的的购房,要增大投资者的持有成本。要把保障性住房建设作为国家宏观调控的工具,中央政府要制定一个总的规划,并把这一规划分解到地方。
近期网上一则盘点十年房价的微博引发人们热议,十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元,十年上涨143%,一线城市更是疯涨:
北京2003年一手房均价4456元/平方米,2012年涨到20700元/平方米,涨幅365%;
上海2003年一手房均价5118元/平方米,2012年涨到22595元/平方米,涨幅341%;
广州2003年一手房均价3888元/平方米,2012年涨到14044元/平方米,涨幅261%;
深圳2003年一手房均价5680元/平方米,2012年涨到18900元/平方米,涨幅233%。
随着房价的攀升,房地产越来越同财富效应挂起钩来。一些学者在2004年做过一个统计,当时的住房价值占平均家庭财富的48%,我们估计现在可能要达到60%以上,因为房地产最近几年升值比较快。还有人计算过,如果1998年在一线城市投入30万元购买房产,到现在房产已变成了500万元。
这十年来,城镇住房价格的快速攀升,在有房者和无房者之间制造的财富鸿沟,是城镇居民贫富差距过度拉大的主要原因,并不是工资收入分配改革所能弥补的。住房是重要的民生问题,政府想依靠市场简化它比较困难。原本大多数人可以享受的适中价格购房,到现在只有少数低收入家庭才有申请的资格,将大多数购房需求者扔在了疯涨的房产市场上。房价上涨本来是一个正常的市场现象,但是房价过快上涨产生的问题就不是单一的价格问题,它影响了社会方方面面,影响到了各个群体的切身利益。随着房价的上涨,房地产的购买力成为衡量财富持有及增值的重要标杆。在以房产为门槛的财富拉力赛中,普通居民与投资者之间的收入鸿沟加速变宽,加剧了“贫者愈贫,富者愈富”的社会经济分层态势。
住房兼具经济性和社会性,正是住房的社会属性,决定了它不能作为普通的商品,而是需要考虑其社会影响采取适当的政策加以干预。如果过度沉迷于经济性,国外的经验表明,迟早将付出代价。一段时间以来,由于政府缺乏有效的需求调节政策,住房市场一度投机投资气氛浓厚,非理性的住房消费也不断膨胀。为此,中央政府近年来出台一系列调控政策,起到一些作用,但效果还是不能令人满意。党的十八大为房地产市场发展明确了路线图,要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭的基本需求。这给新进入城镇的、住房困难的、想买买不起的这部分群体一点希望。
我们认为,保障性住房建设可逐渐调节市场房价过高的问题,可有效调节由于房产占有产生的财产过度集中问题。
在一些人看来,政府保障性住房建设是房价调控长期难见成效的一种备选方案,或者理解为房价泡沫破灭后的一种保底、补救措施,使房地产投资不至于大跌萎缩而影响经济增长速度。但我们更愿理解为责任政府的一项制度安排。保障性住房提供的人群,既有购买经济适用房的中等收入阶层,也有入住廉租房的中低收入者。按照中央政府保障性住房建设的总体规划,最终受众将占城镇居民的20%,以后逐步增加。如果新一届政府能有效推进这一目标,那么中国城镇低收入者和中低收入者住房问题就有希望得到解决。无论怎么讲,都是这个社会最大人群享受到最大规模的公共福利。当这个社会最大人群不必为市场高价住房而大量支出的时候,他们的实际财富总量份额就会明显上升,国家就能实现收入分配的调节。
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