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大名城再融资30亿 探路旅游地产仍需长期预热
大名城 福州大名城
www.fjsen.com 2013-09-22 15:27   来源:每日经济新闻    我来说两句

每经记者李婷发自福州

作为“赶潮”地产再融资的21家房企之一,大名城(600094,SH)8月25日公布为旗下福州永泰一宗温泉旅游地产项目定向募资30亿元。目前地产再融资操作不明,业内认为该方案“探路”意味浓重,该项目是大名城4个一二级联动开发项目之一,一旦成功,将为此类项目再融资铺路。

不过,《每日经济新闻》记者了解到,目前福州周边将有近20个温泉旅游地产项目放量,其中不乏碧桂园、富力等实力地产商和千亩大盘项目。当地业内人士认为,大名城永泰温泉旅游项目地理位置相较其他区域偏远,预热时间较长。

计划售价难盈利?

据大名城的定向募资方案,该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期,总投资43.64亿元,位于福州市永泰县葛岭镇。项目可销售住宅面积87万平方米,可销售商业面积3.32万平方米,预计销售额58.84亿元。

上述43.64亿元的总投资,包含土地成本4.11亿元,前期费用3.32亿元,基础设施配套费4.21亿元,建安成本19.28亿元,公共设施配套费6.04亿元,建设期间费用(含不可预见费用)6.68亿元。也就是说,在不包含税费、宣传等费用的情况下,可销售部分的平均成本为:总投资43.64亿元/可售面积(87+3.32)万平方米=4831元/平方米;而可售面积每平方米的均价为:总销售收入58.84亿元/可售面积(87+3.32)万平方米=6515元/平方米。

该项目经济效益情况预测为总销售收入58.84亿元,利润总额15.20亿元,净利润8.34亿元,税后投资利润率19.10%,销售净利率14.17%。税后利润率要达到19.10%,其可销售部分单价6515元能实现么?

“4831元/平方米的成本中,还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露,楼盘竣工后,测绘费,预售证交易费,销售许可证及面积测量费等等,这些收费项目至少有30项,费用总计400~500元/平方米,再加上营业税、所得税,每平方米税费成本超过1100元。

加上税费成本,上述项目实际成本将达到6000元,还不包括宣传广告等费用,可见按6515元/平方米进行销售,盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近20%的利润,售价至少要达到约8000元/平方米。”上述人士表示。

周边售价仅六七千

福州璞一天知地产营销总经理王峰认为,葛岭镇住宅单价要卖至8000元有难度。

永泰县葛岭镇,地处永泰县东部,距福州市区37公里。永泰县地热温泉是全国三大温泉区之一,除了大名城之外,还有冠城大通、郭氏地产等纷纷在该区域跑马圈地,多个千亩大盘将推出,远期可期。

不过,目前永泰旅游地产还没有进入投资热点。走高速从福州市区到永泰,车程需要40~60分钟。目前该区域配套设施缺乏,相比之下,同样推温泉旅游地产项目的福州近郊的贵安、闽侯等区域则更受市场关注。

“贵安目前的配套设施已经相对成熟了,从福州市区直接就有公交车抵达,教育、星级酒店配套都已经成熟。”王峰告诉《每日经济新闻》记者,永泰虽然这几年也陆续进入一些大型的房地产开发商,但都是相对零散地开发,主要的旅游地产产品也是以度假型的别墅为主。“高层住宅旅游产品,贵安的均价也不过6000~7000元/平方米。”王峰认为,目前永泰推出8000元/平方米的高层住宅项目显然很难具备吸引力。

而福州中原地产总经理蔡俊认为,目前福州温泉旅游地产概念的大盘体量着实不少,但也并非马上释放,前后至少需要5~10年才能逐步形成规模,这期间的住宅体量也是逐年释放,但若这波行情在短期内集中推出,必然造成放量过大,只能依托价格去化,关键在于旅游地产后续的发展空间和持续动力。

永泰旅游项目的定位难题

王峰告诉记者,永泰已推出的旅游地产项目比较成功的产品类型基本都是别墅。“永泰的资源优势、地理位置配套等条件决定了其产品类型应该偏向度假型,而这类产品主要是以别墅为主。”王峰表示。

然而国家对于别墅开发一直都有禁令,业内人士认为名城永泰项目如要获得市场认可,最初推出的产品类型很可能就是别墅。“高层住宅销售需要等到相关配套设施已经更完善之后,才能够吸引消费者。”王峰表示,如果推出度假别墅项目,就意味着将跟政策相冲突。

福州一业内人士表示,从目前获得的消息来看,名城永泰东部温泉旅游新区一期的可售产品很可能以“多层住宅”即别墅+普通住宅的组合模式,相对于普通住宅,开发别墅更适合目前永泰楼市现状,所以,可以预测该项目未来投放市场的第一批产品会是别墅,相关交通、生活等配套设施逐渐完备之后,才会慢慢推出普通住宅。

而对于上述分析,大名城方面回应,现在是增发敏感时期,不接受采访。

责任编辑:肖月青
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