“根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资‘观察期’更为合适。”

上周，有一则投资界人士颇为关注的新闻：有媒体透露，黑石房地产部门正悄悄募集一只50亿美元的欧洲房地产基金。

这则消息虽未得到黑石的正面确认，但其透露出的信号意义却不容小觑。作为一家总部设在纽约的另类资产管理机构，房地产业务部门是黑石的核心部门，也是最大的业务部门，管理着640亿美元资金。二季度该部门营收6.485亿美元，是黑石收入的一半。黑石的举动，很难不引起世界的兴趣。

但这并不意味着黑石的每次举措都判断准确，不过这次动作仍透露出一点颇具指标意义的选择：欧洲地产已具有选择价值，最起码已具有“潜伏”价值。黑石集团总裁托尼·詹姆斯在7月份也曾说过类似意味深长的话：“交易活动似乎正在从原先的重点美国开始向经济受困的欧洲转移。”

尽管目前还很难判断黑石的投资是进退有据还是“自我实现”，最起码有两点信息为黑石背书。首先，欧元区的消费者信心指数确实在回升，8月份的数据显示欧洲17国消费者信心指数初值为-15.6，已创下2011年7月份以来连续25个月的新高并好于市场预期。市场认为欧元区已走出史上最长衰退后正蓄势复苏。

其次，部分机构预测因新兴市场货币贬值和美国退出QE压力，会引起资金流出新兴市场，不排除流向欧洲市场的可能。法兴银行预测说将有1000亿美元共同基金和ETF基金回流欧洲。基金对新兴市场的减配，会客观上有利于欧洲股市和房地产等市场。

这两点信息，一个是欧洲自身的经济条件变化，一个是外部的金融环境变化。这两点确实会成为投资欧洲房地产的重要参照。但要想确切判断目前是否已是投资欧洲房地产资产的最佳时机，仍需要做更深入的分析判断。笔者认为，最起码有两个问题需要深入探讨：

其一，欧洲复苏的基础是否牢靠，是昙花一现还是长期趋势的起步？从近期的数据看，亮色不少。比如欧元区二季度GDP超出预期（季率+0.3%，预期+0.2%；年率-0.7%，预期-0.8%）；又比如8月份PMI好于预期（制造业51.3，预期50.8；服务业51.0，预期50.2；综合51.7，预期50.9）。分析人士认为这些数据显示欧元区已走出衰退，下半年有望温和复苏。

在亮色的同时，笔者以为据此判断欧元区已走出危机仍有些为时过早。略举几例：希腊等重债国的债务风险仍未解除；法国尽管二季度的0.5%的GDP增速超出预期一倍多，但其制造业PMI仍低于预期，7成民众仍认为危机笼罩；西班牙经济尽管有望稳定，但复苏仍很遥远，公共债务仅半年已逼近全年目标。欧洲仍忍受着高失业率、低增长率和银行业危机等风险。尽管如此，情况看起来已比年初更为乐观。

其次，欧元区房地产是否已到大幅进场时。根据7月份的数据显示，欧元区房价已下跌至7年来最低水平。一季度欧元区房地产价格连续四个季度下跌，较上一季度下滑1%，同比下滑2.2%。其中，西班牙（-12.8%）、匈牙利（-9.3%）、葡萄牙（-7.3%）、荷兰（-7.2%）、意大利（-5.7%）等国房地产价格降幅较大。比如，荷兰跌至10年最低水平，爱尔兰的跌幅也触及2000年来最低水平，只有德国、奥地利等少数国家房价仍然上涨。

从这些数据能得出欧元区房地产已进入新一轮周期的谷底了吗？根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资“观察期”更为合适。

再说句题外话。欧洲数据的好转，恐怕也与近期以来欧洲各国“购房送居留权”的噱头炒作有关。奉劝前去“抄底”的投资客们，在乐观的同时，也多一点儿谨慎。