张民耕：一个是全能房地产的模式没有了。全能式房地产发展商是说，房地产资金筹措由自己来，开发投资全部自己进行，收入全部自己得，风险全部自己担。这样一种模式，会产生一种困惑，除了不断扩大自己的规模以外，可能很少有其他办法来得到在这个市场的生存。就目前的房地产市场发展看，房地产商如果不改变全能开发的模式，有人专门做土地开发，有人专门做土地投资，有人专门做房地产开发，有人专门做房地产金融，如果不是这么明确分工，那么房地产商绝对规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。

二是，之前房地产所使用的通过廉价资本和借贷实现盈利的开发模式，其发展空间正在迅速变小，甚至面临消失。三是，高额的利润空间正在消失，甚至就量炒房的利润也随着没有了。第四，房地产单一的住宅模式也在随着这两年的调控出现迅速转变，正在形成各种各样的模式，如养老、旅游、商业、科技园区、物流等。总之，房地产正在从单一的行业变成一个其他行业的物质载体。

此外，这些变化正从一线城市向二三线城市延伸，成为全行业、全方位的变局。城市化的主要趋势是向二三级城市发展，为此，二三级城市、省会城市和地级城市，就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。

在行业全局变化的同时，住宅郊区化也越加明显。因为工业时代集约化生产的需要，人们不得不从乡村到城市，但城市的过度发展、经济利益的驱动和对环境的追求，使城市化走向了郊区化。

关键词上市房企

大部分处于纠结状态

经典语录

现在上市房企的发展策略都在改变，比如小规模拿地、开工量也在减少。但作为上市公司还是要做利润，要保持股价的，所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

记者：日前，来自证券日报的消息称，在严格执行房地产调控政策的大背景下，2012年一季度A股市场149家（按申万分类）上市房企中有78家出现业绩下滑，这也是房地产行业首次出现过半房企业绩下滑的情况，同时亏损的房企数量也达到了41家，占比近3成。面对这样一个数据，你觉得目前楼市正处于一个什么状态？上市房企的困局所在？

张民耕：虽然上市房企的资金相对比较容易解决，但还是有相当大的压力。现在的上市房企发展策略都在改变，比如小规模拿地、开工量也在减少、销售量和利润预期也都在减少。但是作为上市公司还是要做利润，要保持股价的，所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

有一点是非常明确的，即上市房企的资金压力还会继续加大，这也必然使得房企的金融化会成为一个趋势，因为金融量的大小决定其形成的规模和市场份额的大小，就像招宝、大金这些企业，现在也做起了房产基金。当然，房地产基金行业目前发展尚不成熟，但却是大势所趋，应该在调控中发展和规范房地产基金。

当然，多数房企恶化的资金状况和存货压力也意味着，其未来的销售策略仍将注重跑量而非追求利润，因此房价仍将趋于弱势。