部分项目试探性提价

楼王入市导致价格上涨

现象1

在近日价格上调的项目中，不少项目与新推房源的品质更优有关，在自住需求时代，购房者对于房源的综合素质要求也较高，同一个项目的"楼王级"产品对于购房者的吸引力也更大一些。橡树湾、通州新城的新华联运河湾均推出了项目的楼王产品，开盘均价分别比之前一期涨了2100元和1000元。

记者从新华联运河湾项目了解到，该项目推出的收官作品"顶级观河楼王"即将面市，即将开盘的是北区3号楼，为100-200平米的顶级观河大平层，涵盖两居、三居、四居多种大尺度空间，产品属性亦升级为"顶级配置",均价23000元/平米。亚豪机构统计数据显示，5月6日海淀区橡树湾项目推出了四期C1-1号楼楼王，均价36000元/平方米，比之前一期开盘高出6.2%.

在当前楼市购房需求以自住需求为主体的背景下，购房者对于商品房的综合品质要求也较高，同一个项目的"楼王级"产品，无论是户型设计、朝向、景观，在同一社区中都是最好的，对于购房者的吸引力也更大一些。以橡树湾项目为例，推出的楼王C1-1号楼位于项目东南角黄金位置上完善的配套资源是追求高品质生活家庭的不错选择。

此外，楼王产品的推售开发商往往安排在项目的销售后期，开发商通过前期销售已充分回笼资金，现金流压力不大的情况下，通过推出高附加值的楼王产品来提升售价、提高利润率。

收官无销售压力慢销以求高利

现象2

亚豪机构统计数据显示，大兴黄村的领海朗文世家项目成交均价也是一直在上涨，1月仅为14196元/平方米，创2010年1月以来新低，2、3月接连上涨到14307元/平方米、14744元/平方米，4月达到为15318元/平方米，截至5月7日，继续上涨至15490元/平方米，比低点时高出了9.1%.

亚豪机构副总经理任启鑫分析，该项目2004年入市至今已足足销售了8年，去年12月六期推出特价房均价14500元/平方米之后，以价换量效果卓著，很快便又恢复了正常价格。而如今项目的剩余货量并不多，4月最后一栋楼开盘均价17000元/平方米，并即将于年底交房入住。对于开发商路劲地产来说，目前北京的在售楼盘仅有领海朗文世家一个项目，旗下位于昌平的路劲世界城仍在开盘筹备阶段，所以并不急于清盘，而是选择小幅提高领海朗文世家的售价，缓慢销售。另外，在领海朗文世家收官之际，路劲地产基本上没有现金流压力，降价去库存的动力是不存在的。另外，在与周边楼盘的竞争中，企业对于自己项目的位置、产品都比较有信心，因此也不着急卖房，而是出于提高利润率选择涨价。类似的项目还有华业东方玫瑰、保利罗兰香谷、香悦四季等。

刚需限购支撑商住项目涨价

现象3

在近期价格上调项目中，记者发现不少前期热销商住项目身影。以中弘·北京像素为例，该项目今年1月成交均价仅为13263元/平方米，也是项目2009年入市以来的最低值，2月上涨为14030元/平方米、3、4月继续走高，分别达到14194元/平方米、14592元/平方米，截至5月7日，已成交均价高达15887元/平方米，比低点时高出了19.8%.类似的项目还有北京城建·N次方等项目。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，首先，商住楼项目以"不限购"为杀手锏，高性价比、低总价为优势，一直深受暂不具备购买资格的刚需家庭青睐，而且按照2011年6月起执行的《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，商住楼项目从"泛住宅"市场上完全消失的脚步越来越近，于是又被贴上了稀缺标签。因此，限购政策利好，内生需求不减反增，供应又萎缩，可以说项目涨价是源于政策、供需和预期的三重利好。

就中弘·北京像素项目来说，购房者以未达北京购房资格要求但购房需求又很迫切的刚需客群为主，项目的低总价和便捷交通条件是这部分群体尤为看重的，随着直接进入社区的地铁6号线即将通车，以及在售楼座交房时间的临近，成为支撑项目涨价的另两个关键因素。