代周报记者采访时就表示，“由于房地产严厉的调控政策，目前住宅市场上大部分的购房者是刚性需求或者改善性需求，投资和投机的需求基本上受到了抑制。有部分投资者会选择商业地产进行投资。商业地产本身的发展与城市经济发展水平、增长潜力、居民收入及土地供应等都有很大关系。深控进军商业地产的步伐已经根据公司的战略规划加快推进。”这一语道破了房地产企业“转商”的动因。

有人认为，调控政策下房企“转商”是一种“行业自救”。以万科为例，之前一直专注于住宅领域全产业链运营，2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告进军商业地产。目前，其在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。不过，也有分析称房企转型是发展规律，调控政策起的只是一个助推的效果。

“住宅地产经历了20多年的发展，目前可以说是到了一个转型的时期，面临着如何发展下去的问题，很多住宅都往社区化、城市综合体方向发展。”黄华军对时代周报记者如是说。

但“转商”也不一定就能另辟蹊径。早在五六年前就开始向商业地产转型的万通地产就是典型代表。

万通地产今年一季度报显示，净利润同比大降约3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。有媒体爆料，称万通地产业绩断崖式下滑的根本原因是：“在地产调控的大环境之下，万通地产的商业化转型使公司陷入阵痛。”

库存过大成突出问题

资本疯狂涌入商业地产，导致乱象丛生。其中，热点区域商业项目过量、库存过大成了最突出的问题。21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需32个月才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。

来自高纬环球的监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。