天量库存压顶

众多开发商扎堆“种房子”的后果，便是惠东楼市库存日渐增多，每家开发商去化压力都很大。

“4000套，日光。”2011年首期开盘时，十里银滩曾宣称创下“中国房地产开盘销售记录”，在业内引发争议。不过，无可争辩的事实是，在巽寮湾区，十里银滩以低价迅速占领市场的策略，确实创造了一个标杆。

“7.5折精装修，送5年物业。”十里银滩一位大客户经理向本报记者表示，今年6月以来推出的8000余套房源中，已有超过60%的体量被消化。6月以前的存货加期房，消化率则在八成以上。

然而，本报记者查阅碧桂园2013年中报发现，事实并非如此。中报显示，十里银滩规划总建筑面积为515.4万平方米，截至今年6月，十里银滩总销售面积（预售+已售）为105.6万平方米，已竣工物业中，可销售面积为60.3万平方米，在建可售面积192万平方米，总可售面积高达250万平方米。按其过去两年售出105万平方米的销售速度，至少还需消化4年半，这还不算后期新增物业。

不仅是碧桂园面临库存压力。世联地产数据显示，截至今年6月底，惠东商品房去化周期高达16个月，居惠州各区县之首。业内一般认为，去化周期在9个月以上即属异常。此外，本年度惠东片区，有10家开发商将入市4万套房源。

天量库存压顶的背后，是产品同质化的压力。

本报记者调查发现，这些项目的定位、客源、区位均十分类似。

几乎所有项目的销售顾问都对记者表示，来此置业的以广州、深圳投资客居多，是他们的目标销售群体。而每个项目的产品，无外乎海景房、别墅、海滨花园……相差无几。

以金融街巽寮湾和华润小径湾为例，前者目前在售产品为76-82平方米阳光度假公寓和60-80平米的海景公寓；华润小径湾在产品定位与定价上与其相近，客源上与其重叠，且小径湾离深圳更近。

此外，游艇会所、海滨娱乐场所、五星级酒店甚至是高尔夫球场，已然成为这些项目的“标配”。例如，金融街项目除规划游艇会所外，已成功引进喜来登、惠州嘉华酒店等两家五星级酒店。

中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，众多房企在巽寮湾区内部已经构成了无序竞争。

规划与现实的落差

本报记者走访发现，惠东项目普遍存在旅游服务配套不足的问题，较难吸引到巨量人流长期逗留。

自惠东旅游规划出台已经4年，现实却不尽如人意。根据惠州市统计局数据显示，惠东县2012年全年旅游总人数530.3万人次，相当于原定目标的7成。旅游营业收入16.7亿元，仅占目标收入不到4成。

本报记者发现，除了广深惠之间交通不畅外，整个巽寮湾区内交通乏善可陈，成为制约其进一步发展的重要因素。

记者曾试图从巽寮镇乘车至十里银滩项目，却发现没有车直达。销售人员的建议是“先回到惠东县城乘坐巴士到某地，然后喊一辆摩托车。”若按此行程，则至少需预留2小时，而两地仅相距40公里。