回到广州多日后，郑辉依然能够清晰回忆起他去惠东看盘的那个下午。

由上了年纪的低矮楼房、坑洼的泥水地构筑起的船澳村，让郑辉想起了老家——湖北宜昌某山区村落。而挂在电线杆、村中小卖部旁的三块牌子将他拉回现实：“碧桂园·十里银滩”（下称十里银滩）、“合正东部湾”和“莱蒙水榭湾”，各自把守着一个路口。

向西望去，一公里开外聚集的众多尚未完工的房地产项目，在漫天尘土的笼罩下，让郑辉“多少觉得有些魔幻”。

惠东县隶属广东惠州市。3年前，惠东县提出大力发展旅游地产，打造中国的“夏威夷”，随后，绵延180余公里的海岸线，众多品牌房企奔赴扎营。

然而，这个小县城的“夏威夷梦”，至少现在看来还过于遥远。本报记者实地调查发现，惠东旅游地产项目普遍存在人气不旺、投机风气浓厚、产品同质化严重、周边配套不完善等诸多问题。在天量库存压顶、去化周期增长背景下，仅仅只依靠广深购买力拉动的惠东旅游地产，已泛起价格泡沫，连以低价走量热销著称的碧桂园十里银滩也深陷其中。

据统计，惠东滨海物业的开发总量将超过5000万平方米，这相当于深圳市场每年新房入市量的十数倍。有专家称，惠州等楼市将面临“崩盘”。

海岸线上的“圈地运动”

位于北回归线以南的惠东，是国家级象棋大师吕钦的故乡。它坐拥包括巽寮湾、亚婆角度假区在内的3个国家4A级旅游景区，年平均温度约22度，气候宜人，沙滩细软。

和吕钦一样，如今，开发商们正在下很大一盘棋——沿着海岸线“种房子”。

先于“种”房子游戏大幕拉开之前进行的，是开发商们的“圈地运动”。本报记者粗略统计，2006年至今7年间，在惠东海岸线，仅十里银滩、莱蒙水榭湾、华润小径湾、富力湾、金融街巽寮湾五大项目的开发面积（含规划）就已达4300万平米。

惠东首个大型旅游住宅项目-金融街巽寮湾，依山靠海，风景秀丽，号称“中国的马尔代夫”。2006年起由金融街控股主导开发，项目总投资约200亿，规划用地为2900万平方米。吊诡的是，几乎查不到有关本次土地交易招拍挂的公开资料。

在国土部门严格管控土地用地指标的当下，如此大规模的土地出让，如何被允许？

中国深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向本报记者解释，开发商在惠东海岸线的“圈地运动”，得到了当地政府的大力支持。“未必一定要通过招拍挂途径拿地，协议出让、定向出让，都是地方政府的对策。当地政府的首要目的，是将土地卖出去。”

此外，宋丁指出，类似金融街这样的大规模用地并不是一次性供地，而是采用企业分期付款的方式分批供应。金融街控股历史公告显示，该地块将分8-12年开发。

如今，惠东海岸沿线的圈地运动临近尾声，“种”房大戏正式开始。短短数年内，金融街、碧桂园、中航、中信、华润等十家余房企纷纷在这里聚集，争夺旅游地产高地，千亩大盘次第开花。今年七八月，华润·小径湾、莱蒙水榭湾正式开盘发售，惠东旅游地产竞争趋于白热化。

自惠东县城出发，乘坐大巴一路向南到巽寮镇的途中，本报记者发现，在仅能勉强容纳3车并行通过的沿海公路上，“碧桂园·十里银滩”、“万科·双月湾”、“莱蒙水榭湾”、“富力湾”、“中航元屿海”等楼盘的广告串成一线，组成了一幅幅连环画，每隔七八分钟，剧目就更换一回。

惠东县政府2009年的一份旅游规划文件，为开发商注入了一剂强心剂。这份名为《惠东县落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）>打造珠三角滨海旅游休闲基地实施细则》的文件，描绘了一幅惠东区旅游发展的美丽景象：“到2012年，实现游客人数达750万人次左右，旅游总收入达45亿元左右，力争建成1个国家5A级旅游景区、5个以上国家4A级旅游景区，新建8家五星级饭（酒）店、8家以上四星饭（酒）店……把我县滨海旅游打造成广东省最负盛名的滨海旅游胜地之一。”

旅游地产项目的“大跃进”，带动了惠东固定资产投资大幅增长。数据显示，2013年1-3月份，惠东县固定资产投资达30.9亿元，同比增长20.2%；同期惠东县新建商品房销售面积达18万平方米，同比增长81.7%，其中主要是旅游地产项目。

然而，数年过去，惠东旅游地产大投资带来的风险也在渐渐逼近。