签订开发协议两月后买地500亿元投资半数靠住宅

在招拍挂市场摘得地块仅十天后，万达集团昨日正式启动总额高达500亿元的青岛东方影都的建设计划，尽管万达集团董事长王健林特意回应了此前对于资金来源的质疑，然而，围绕着这500亿元巨额投资的背后，先签订开发协议后招拍挂拿地的土地出让方式是否违规，以及依靠卖住宅反哺文化的方式是否能抵抗房价大幅下滑等诸多问题，业内的担心依然存在。

先签订开发协议后拿地

据青岛本地的一家开发企业负责人介绍，青岛市原本城建规划执行得相当严格，对房地产的管控更是如此。然而本次万达东方影都的拿地过程却让不少在青岛深耕多年的房企负责人大跌眼镜：7月与地方相关部门便签订合作协议，9月12日才在公开市场招拍挂拿地。

不仅如此，北京商报记者在中国采购招标网上还看到了这样一则信息：在双方协议签订之后、万达拿地之前的8月15日，负责东方影都项目拿地的青岛万达东方影都投资有限公司便已经发布建设招标计划。“这就意味着拿地之前万达已经板上钉钉地知道自己肯定能买下这块地，这在‘8·31’禁止协议出让地块之后理论上是不应该的。”一位地方国土部门负责人承认，为了确保一些优质地块获得较好的开发，同时为区域带来长期税收等效益，确实存在与有意向拿地的开发商提前了解建设规划的情况，但绝对不允许先签合作协议再出让地块的情形。

卖住宅可入200亿元

除拿地被指定向出让外，对于本次500亿元投资的来源成为媒体关注的另一焦点。王健林解释说，这些投资并非一次拿出，拿地加上启动资金年内只需50多亿元，明年启动商业和住宅后现金流会非常稳定。据介绍，东方影都占地376万平方米，总建筑面积540万平方米，是以一个影视产业园区为核心，涵盖旅游、商业等多功能的大型综合项目。500亿元的投资总额中，影视相关产业占300亿元，其余200亿元为不动产投资，包括酒店、商业、住宅等。

北京商报记者从相关方面获得的地块信息了解到，在该项目的15宗、540万平方米建筑规模的地块中，纯住宅地块为10宗，总建筑面积达到259.45万平方米，楼面地价平均仅为380元/平方米，目前同区域内新建普通商品房的售价约为8000元/平方米，据此测算，仅住宅一项，在全部销售完成后万达便可获得约200亿元左右的收入，而根据万达在新浪乐居挂出的项目介绍，该住宅项目将于今年底前正式对外销售。

“说白了，万达的影都主要资金还是来源于万达的老本行——卖房子。”对于业内的这一评价，王健林并不避讳，在他看来，万达城的回报周期不见得比万达广场慢，有了文化的支持，地产项目会卖得更好。此前两周，南昌万达城来北京为销售宣传造势，而这距该项目开工刚满两个月。万达方面最新消息称，南昌万达城首期商铺一开盘即售罄，而哈尔滨万达城8月底洋房首期开盘也已售罄。“老百姓也会看，万达城的地产项目比一般项目的销售快多了，我们是这方面的老手。”

面临调控及地方承诺兑现双风险

尽管拥有地方政府的支持以及自身的快速周转能力，但万达东方影都项目的风险并非没有。上海易居房地产研究院研究员严跃进就认为，万达谋求包括住宅在内的不动产增值反哺文化产业发展，是在看好房地产市场上行的前提下，一旦受政策影响房价下滑，甚至暴跌便会导致整个项目造成现金流的不稳定，打乱开发节奏。上述青岛本地的开发商则同时提醒，相比于青岛市区，黄岛区的人口规模较少，本地和投资需求较弱，且配套不足，尽管地方承诺机场等建设计划，但考虑到多年前为招商引资承诺的隧道免费尚未执行，万达东方影都需要走的路还很长。北京商报记者齐琳李芊