房企拿地谨慎开发步步为营

据市统计局数据显示，1—4月份，莆田市住宅类房地产开发投资完成额为34.97亿元，同比上涨了44%，其中，4月单月投资完成额为8.28亿元，虽然宏观调控政策持续执行，但莆田城市所具备的发展潜力、发展后劲依然被众多开发商一致看好，对已获得的项目积极参与投资开发。在住宅新开工面积方面，1—4月份，莆田市住宅类商品住房新开工面积为128.99万，同比下降了19.7%，其中，4月单月住宅类商品住房新开工面积为17.21万。住宅类商品房待售面积方面，1—4月份，莆田市住宅类商品房待售面积为40.18万，同比增长了79.5%，其中，持续时间在1年以上的商品住房待售面积为28.03万，持续时间在1年之内的为12.14万，值得注意的是，1—3月份，莆田市住宅类商品房待售面积则为40.44万，即4月单月的商品房待售面积大大减少，楼盘去化量有所增加。对此，业内人士陈金胜认为，新开工面积仅为17.21万，如果在市场较好的时候，这数据仅仅相当于一个较大点的楼盘项目投资开发量，新开工面积的减少，显示出了本地开发商对楼市后期的判断持谨慎态度，“快速回笼资金并且以现金为王”将成为这个时期房地产企业主要的运营方式。

土地一级市场方面，根据市国土局官方数据统计显示，4月份，全市共推出九幅土地，其中七幅为工业用地，一幅为工矿仓储用地-仓储用地，仅有一幅是住宅用地，土地面积为62049.04，并于5月8日被福建长盛投资实业所摘得。据企业相关负责人介绍，此地块将会建成面积约为93亩的别墅区，计划在三年内之后面市。对此，莆田业内人士林先生认为，从近几个月的土地市场来看，虽然会零零散散地推出部分地块，但从实际成交的情况分析，并不会加大未来的楼盘存量，对住宅市场影响很小。开发商方面，现如今最大的希望是提升现有楼盘的去化率，在去化量还未达到预期目标的时候，并不会在一级市场上做过多的拿地准备，这在刚刚过去的5月8日的拍地现场仅有一家开发商的情况之中可见一斑。

“限购限贷”反弹未必能得手

在4月份的莆田楼市中，“价涨量微跌”似乎在试探着市场的反应情况，一方面，开发商通过各种销售策略来达到提高楼盘去化量的目的，同时又对销售旺季的来临抱有信心，纷纷减少了降价策略，在放出少量低价房源做足噱头的同时，悄悄地把其余部分提高至原来价位。成交量方面，3月份的881套以及4月份的775套相比今年头两个月的销量增加了很多，表面上看，这确实称得上是一轮真刀实枪的“回暖”。

当然，熟知房地产市场的人士轻而易举就可以看出，这是在这一轮楼市僵局中的买卖双方相互退让的表现。一方面，从2010年开始调控至今，经过长达两年的苦等之后，部分刚需逐渐入手楼市；同时，在开发商方面，由于“库存”和“资金链”的双重重压，有些楼盘渐渐“扛不起”，开始卖力促销“以价换量”，再加上银行房贷门槛有所降低，在这样的市场作用下，成交量回暖似乎是显而易见的事。楼市成交短期回暖以及楼盘均价提升或许会让不少买房人担心房价是否会开始反弹。其实，根据历史经验来看，暂时交易量“回暖”并不是真正楼市的回暖，因为楼市火爆仍需要投资客的重新活跃，但“限购限贷”等政策直接浇灭了这一“希望”。虽然目前银行支持首次置业的买房人群，但从总体的经济层面上分析，银行信贷依然偏紧，这种情况下，依靠刚性需求买房或者是部分二次置业人群换房的释放力量，楼市不可能有大的反弹，真正的“市场回暖”还需要长时间的观察。