合肥和南昌争相邀请万达去建设文旅城。王健林曾在接受本报记者在内的专访中表示，10年前，万达在南昌这样的城市建设城市综合体，是尝到了甜头的。

2010年，万达在南昌赣江以北投资建设第二个项目。在万达之前，绿地集团也进驻了红谷滩。彼时，鲜有人看好这片区域。但随着万达广场、绿地中心开业，该区域房价迅速上涨，人气渐旺。

“这是城市化的需要。”张家鹏说。他分析说，城市要发展，应走多中心的道路，单独的、小体量的商业，难以带动一个新区的发展。二、三线城市政府为什么热烈欢迎类似万达广场这样的项目，就在于，它们能在短时间内建成开业，其自持的零售商业，几乎是满租的状态。炒热区域后，地价随之升高，这并不是一笔亏本的买卖。

专家学者们总是担心城市综合体过量带来的风险。但张家鹏认为，地方政府、开发商都不会成为输家。之于地方政府，城市综合体中的甲级写字楼，如果因为供应过剩不能以高价出租，租金降低后可以拉低企业办公成本。这甚至被视为地方招商引资的优势。“如果出现烂尾，大不了政府再进行回购，卖给下一个接盘者。”张家鹏说。

开发商也不会吃亏。低价拿地的开发商，通过出售住宅和部分商业面积，就已经可以回笼资金。自持的商业部分被视为沉淀下来的利润。“无非是回笼时间长一点。”

运营能力定成败

在分析人士看来，二、三线城市的综合体建设热潮有真实的需求支撑，问题在于短时间内供应量过大如何消化。“大多数项目会通过延迟上市来抵御这样的风险。”世邦魏理仕华北区研究部董事陈红飞说，在二、三线城市，这样的趋势较为明显。

城市综合体最容易出现问题的业态，不是写字楼，而是购物中心部分。陈红飞指出，在这场建设热潮中，仅有三分之一的开发商有运营经验。“开发商的运营经验和专业知识是购物中心成功的决定因素。”陈红飞说。

这一点也为阳光新业副总裁吴尧所认同。如果说部分二三线、三四线城市大建综合体，是商业消费发达到一定阶段的产物，那么，当新奇劲过去，就必须面临招商和运营的现实问题。

即使有运营经验的那三分之一开发商，也不能保证都能成功。世邦魏理仕8月28日发布的《北京(楼盘)零售物业市场深度调查》报告指出，在一个市场取得成功并不意味着能在所有市场都取得成功，鉴于运营经验的重要性以及商业运营的复杂程度，擅长一类产品或项目定位，并不意味着可以将其复制到任何地方并取得成功。

在王君、吴尧等业内人士看来，类似万达广场的城市综合体，暂时在二、三线城市取得了领先地位，但从专业角度来看，其产品还有很大的提升空间，未来可能产生很多超越万达广场的、更有特色的购物中心。