“目前部分企业的做法是开盘前已经将尚未完工的房子抵押给银行，以套现维持工程进度。而房子确定出售后再解压，获得的预售款就是开发商偿还银行贷款的重要资金来源。”业内人士林先生表示，尤其是同时几个项目滚动开发的大中型开发商，一般都会调配上一个项目的预售款到新建项目中。还有些开发商采取“建一层，抵押一层”、“卖一套，赎一套”的方式在维持资金运转。

据国家统计局发布的数据显示，目前预售款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。“而目前银行收紧开发贷，因此开发商资金普遍较为紧张，这几年扩张太快的开发商，资金风险就比较高。”

落地：防患未然加强监管势在必行？

在此之下，一旦开发商将预售款挪为他用，很可能导致项目后续开发商资金出现问题，最终导致项目工程停滞，甚至当资金链流动性出现问题的时候导致项目烂尾。买家或是准业主需要面临巨大的资金被套甚至血本无归的危险。这无疑增大了后期社会管理成本。

林先生认为，“很多地方都是在出现了开发商跑路和烂尾楼的现象之后，当地政府才想到加大对预售款的监管力度。”据了解，几年前武汉曾出现过开发商挪用预售款后跑路，项目烂尾的现象。此后，武汉就开始酝酿预售资金监管的措施。今年年初，杭州和广东顺德就出现三家房地产企业破产事件。之后，北京、温州等地紧急出台预售资金监管细则。

“从各地经验来看，防范烂尾和资金出逃风险的最有效解决预案，预售款监管就是其中之一。”郑景枫认为，“目前福州有房企出现资金链断裂但尚未破产，但也对整个市场敲响警钟，有关部门应该及时加大对预售款的监管力度，开发商只能在本工程重要建筑节点才可提取预售款，专款专用，防患于未然。”

影响：房企——加剧资金压力

预售款是开发商资金主要来源之一，也是开发商能实现资金滚动式开发的原因之一。监管预售款，对开发商的影响是比较大的，因为这将在很大程度上影响开发商资金的流动性。

郑景枫分析，在资金链受制的情况下，开发商必然会降价促销，加快推盘。为防止囤地、捂盘和烂尾等现象，开发商必须加快建设和销售速度，才能保证资金链运转正常。因此，短期内将增加楼市供应。此外，将避免开发商盲目扩张，使得部分中小开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。

未来供应或下挫

有开发商表示，由于房企的主要收入来源是预售款，一旦收紧，或使开发商的资金链严重吃紧，更不排除资金链不怎么充足的开发商面临被淘汰的风险，对目前持续走低的楼市也将会雪上加霜。

福晟集团常务副总裁何建华表示，此举或将影响部分开发商拿地继续开发的速度，虽然从短期看部分开发商为了回款会加大供应出货，但长期看由于切断了大部分开发商滚动开发的资本，资金活动性降低，开发商拿地周期更长，减慢商品房开发速度与规模，直接影响开发商的拿地或扩张步伐，楼市房源供应还是会踩下刹车减速，深度影响到未来楼市的开发供应量。“如果管得过死造成效率不高，可能影响投资环境或项目开发进度，对行业发展产生负面影响。”