一墙之隔，境界迥然：墙内的商业广场红红火火，墙外的街铺冷冷清清。

“交房一年多，武汉菱角湖万达广场街铺，出租率也只有三成左右。”6月5日下午，一位王姓街铺业主告诉本报记者，万达经开广场，目前也面临如此尴尬。

记者连日来调查获悉，2010年之后，大连万达集团在武汉的项目陆续开业运营，曾成就万达“江湖霸主地位”的第三代产品，日渐显露出其尴尬的弊端：已出售物业的街铺运营不佳，导致各项目业主轮番投诉。

“城市综合体项目成功的关键因素，在于项目后期的运营。”记者采访的多位业内人士坦言，尚未迈进资本市场的万达集团，其运作模式除了加快项目的周转率外，另一重要筹码就是将包括街铺在内的非自持物业出售以获取现金流。然而，慕名而至的街铺小业主，可能成为万达前进的“垫脚石”。

小业主之殇

2009年4月30日，万达集团出资12.87亿元，拿下占地163.53亩的菱角湖广场所在地块。2010年12月，正式开业。这是万达2009后在武汉的新进4个项目中最早开业，也是被视为商业氛围和消费力最为成熟的项目。

与此前的江汉路万达广场不同，菱角湖广场代表的是万达的最新产品——城市综合体。其总规划用地面积9.47万平方米，总建筑面积达51万平方米，由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅和底商组成。

更为创新的是，万达在业态搭配上，设计了用于出售回笼资金的室外步行街。公开资料显示：该广场室外步行街商铺总体面积4.9万平方米，总商铺数量295个。约占项目总体商业面积的20%。

菱角湖所在区域有着较强的商业潜力。武汉一位资深地产人士告诉本报记者，地块所在地交通便利，周边具有中高端收入人群的人口多达20多万，但区域内大型商业乃是空白，是一个发展城市综合体的理想地段。

然而，消费潜力的发展需要时间和人气的积累，目前该区域尚不足以支撑菱角湖广场如此大规模的零售商业。事实正是如此，已开业一年半的菱角湖广场，室外街铺正在面临出租率不高的尴尬。

5月27日(周日)上午12：00，本是商家最忙碌的时刻。但记者在现场看到，社区商铺的街道上，只有三三两两的带着宝宝的妈妈们闲逛着。看到没有客人，达芙妮品牌的销售人员百无聊赖，与对面美钻天成的同行有一搭没一搭地闲聊着，最后索性走到对方门口“面谈”。

人流不足带来的是商铺生意“清淡”。服装店“极美度”销售人员告诉记者，店铺从2010年12月开业，专营中高端服装，但每天人流稀少，日均营业额不到2000元。但这间30平方米左右的店铺，每月光租金都是1万多元，加上员工工资等成本后，目前仍在亏损，老板已经打算退租。

这种局面还不是最糟糕的。上述王姓业主告诉本报记者，自己的铺面位置较好，面积约76平方米，总价约180万，2010年年底交房后，他将房子租给了一位经营土特产的商户，当时签约5年，月租金9000多元，商户雄心勃勃地花了10多万元装修，准备大干一场，谁知道开门营业3个月里，基本没生意，最后不得不提前退租。此后，自己的商铺再也没能租出去过。

“即使9000多能租出，我的投资回报率也仅为年均3%左右。”上述王姓业主表示。目前，此处商铺的租金挂牌价约为每平方米160-200元，但基本有价无市，特别是项目西北角的街铺，很多商铺自交房后从未租出过。

已有业主用免租方式维持着目前的出租率。一位业主介绍，自己于2009年购买了万达B区的两套商铺，总价近800万，首付五成后，目前月供为4.2万元左右。2010年年底收房后，将商铺租给一商户，其先后经营皮具、茶叶等多种产品，但生意都不行，商户想退租，但考虑到其前期投入很大，至今也只收了商户半年的房租，约4万-5万元，其他时间都算作免租了，让其继续经营。

“我们希望跟万达合作，让其以返租或者多组织活动的方式，盘活街铺，”上述王姓业主称，菱角湖广场的业主已多次和万达协商沟通，但目前尚未达成一致协议。