银行警惕土地抵押贷款风险

上述报告指出，2011年，中央规范地方投融资平台、严格土地抵押贷款管理的政策措施下，储备土地抵押越来越被地方政府倚重。

数据显示，在土地抵押贷款中，住宅用地和商服用地分别占40%和28%。其次是储备用地和工矿仓储用地，分别占17%和12%。特别是储备用地抵押贷款占比稳步上升，2011年末储备用地抵押贷款占比为16.7%，与一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增长趋势。

“对土地储备贷款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府担保，还有土地抵押，这种贷款质量比较有保证，在前两年地价上涨快的时期银行做得很多。这两年房地产调控的政策走向还不明朗，但是有些地方的土地拍卖已经减少了，银行也开始考虑风险。”上述大行人士表示。

根据2011年报，民生银行2011年前十名贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。

正因为有土地作为抵押物，地方政府融资平台遭遇整顿时，抵押土地成为政府继续融资的救命“稻草”。

中信银行在年报中表示，除少数运作规范、负债适度的土地储备中心外，对其他类型的政府平台项目原则上不再新增加授信。

宁波银行行长罗孟波在2011年业绩网上说明会上表示，宁波银行的房地产贷款总量不高，目前的占比为5.84%，其中，包含了土地储备贷款和保障房贷款，纯粹的商业地产开发贷款很少。

一般来说，各土地储备机构承诺还款资金来源主要是土地出让金收入，部分贷款附带签订银行、财政、土地储备机构三方协议，由财政承诺承担最终还款责任。

然而，土地作为抵押物的价值正在政策影响下发生动摇，根据国泰君安证券9日发布的研报统计，近两周以来全国16个城市累计土地成交金额同比降33%，一线城市累计同比降59%，二线城市累计同比降18%。2012年以来，累计流拍146宗,占推出宗数的5.0%,其中住宅流拍52宗。

“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示，出于各种目的地方政府不会轻易破坏信用。

实际上，储备土地抵押还有一定的法律风险，土地储备机构由政府出面组成，是根据政府的委托或授权行使某些特定职能的部门，并不是严格意义上的市场主体。从《担保法》及相关法律法规来看，政府及以公益为目的的事业单位作为保证人不具备法律效力，即使以国有土地使用权作为抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚无定论。