在这样一个利益博弈中，博弈的主导者是政府，中央政府和地方政府拥有着别人没有的公权力。他们是房地产市场中的强势群体，其他人都是弱势群体。这两级政府的诉求和他们的利益平衡，最终将决定博弈的结果。为了尽快完成小康社会的建设，中央政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策，是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入，地产商不得不降价销售。在调控政策初见成效，却传来了政策松动的信号。政府官员、主管部门都在媒体上放出风，说调控政策是迫不得已。也有一些学者讲，调控政策在将来有可能要退出。为什么有史以来最严厉的调控政策在刚刚出现效果的时候，就传来了松动的信号？我个人猜测有可能是地方政府的游说。

在房地产市场进入寒冬以后，地产商明显的减少了拿地的数量，放慢了开发的速度。我们最近听到一些消息，土地流拍、土地一级市场上，地方政府的卖地收入大幅度下降。基层、各级政府的资金紧张程度并不亚于地产商。多年形成的地方政府对于土地财政的依赖，房地产市场的箫条、对于地方政府财政的冲击，对于地产开发商的冲击，应该是等量齐观的。

正是因为地方财政的紧张，我们看到了最近有几家地方政府获准发行地方债券。这是我们国家财政体系上的一个重大变化。根据现行的法律，地方政府是不允许发债的。这次他们拿到的债券发行权在法理上都是值得推敲的。如此重大的财政体制的变化，应该是通过全国人大的讨论才能够开始试点。在这个利益博弈中，严厉的调控政策开始发生作用。它像一柄双刃剑，在降低房价的同时，使得地方财政面临着巨大的压力。而地方和中央在房地产市场上的博弈，将决定调控政策还要持续多长时间。但是很遗憾的是由于缺乏数据，我们现在无法对地方财政做出较为准确的估计。也不知道这个博弈进行到什么程度，在房地产政策上就会出现一些变化。这个不确定性并不是因为事物发展不确定性，而是因为我们做研究的没有数据。不知道现在进入调控期以后，地方政府的财政到底紧张到什么程度。我们国家财政方面的数据非常少，做研究能够做出准确的估计是比较困难的。

多元利益进行博弈完全正当政府不宜再“替天行道”

在效率的层面上我们也看到，这个政策引起的利益冲突。当房价出现明显下跌的时候，不少地方出现老业主打砸售楼处的“维权”行为。对于如此错综复杂和相互冲突的利益根本不存在所谓的社会一致的利益。任何一项政策出台都会有人受益、有人受损。往往最不幸的结果是无人受益，有人受损。