施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005～2011年，增幅在0～6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。

2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。

同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。

假设2012年商品房销售面积同比零增长，2013年销售面积同比增长5%，则2012年施工面积投资额同比增长19%，为房地产投资增速贡献15.7个百分点。加上土地购置费为当年房地产投资增速贡献的0.8个百分点，最终对应的2012年房地产投资增速为16.5%。

若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。

2012年房地产整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，并在三季度达到最低点。

在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业能否支撑住宅销售市场的持续回暖？

首次置业不足以支撑楼市持续增长

目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。

测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。

通过一系列假设，我们得出的结论是：

未来10年，每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7亿～3.2亿平方米。假设首次置业在新房成交中占比35%（采用万科2012年一季度数据），则全国商品住宅销售面积约为7.8亿～9.2亿平方米，较2011年降幅为（-20%）～（-5%），而销售的下降又将进一步带动房地产投资增速的大幅回落。

尽管目前政策对首次置业需求进行了定向放松，并受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升，但是，在首次置业需求本身有限的情况下，仅靠首次置业很难推动全国住宅销量的持续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因此，未来政策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调，释放合理的改善需求，以保证一定增长的销量和一定速度的房地产投资。