当很多房地产公司在今年年初决意转型商业地产时，很多人都没想过，商业地产的“冬天”会来得如此之早。

为了不到10亿港元的优先票据借款，国内商业地产龙头企业宝龙地产(01238，HK)就抵押了30.24%的股权，截至6月30日，宝龙地产净资产就高达133.8亿元，这意味着宝龙地产以2折不到的价格抵押了它的净资产。

而在大幅折让抵押净资产的背后，一场可能的财务危机正在向宝龙地产袭来。截至10月，该公司今年的销售额仅46亿元左右，但需要在一年内偿还的借贷、贸易及其他应付款以及所得税负债等流动负债总额53亿多元。

半年报显示，在该公司上半年经营性现金流达到-20.02亿元的情况下，更多是靠借新债偿旧债的办法偿还短期内的借款。在房地产开发银根收紧的背景下，宝龙地产如何在短期内筹集上述53亿元的欠款是个疑问。

导致宝龙地产财务压力的是目前已经开始迸发的商业地产危机。根据宝龙地产的半年报，上半年来自商业地产的销售额仅为3.2亿元，而去年全年公司的商业地产销售额总额达到25亿元。中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻(微博)》记者，在国内大多数城市，商业地产已经显示比住宅更加严重的滞销趋势，商业地产的“冬天”或者比住宅会来得更早。

销售还债至少要9个月

宝龙地产11月15日发出的公告显示，该公司母公司于11月11日向作为债券持有人的香港上海汇丰有限公司提供相当于该公司已发行股本总额的10.58%作为债券抵押。截至11月15日，所抵押的股份已相当于公司总股本的30.24%。

但根据该公司9月8日发出的公告，扣除佣金和开支，宝龙地产通过上述债券发行，实际仅获得了9.945亿港元的借款。以该公司133.8亿元的净资产衡量，相当于宝龙地产仅仅以两折价格抵押了控股股东所拥有股权的1/3股权。