赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

龙湖、绿地、中海等“一线房企”在上海掀起一浪“降价潮”后，龙头企业万科在北京、深圳也开始“降价促销”。“降价潮”有蔓延趋势。

值得关注的是：出乎所有人意料，在年末率先“顶不住”的，不是中小型发展商，而是大型上市房企。

大型房企在年末“降价促销”，有多重考虑。

1、大型房企一般为上市企业。目前144家上市房企中，平均资产负债率达72%。2011年资金成本不断上升，临近年末，回笼资金对上市房企十分重要，实现销售业绩增长，做好年度财务报表是另一个需要。

2、上市房企需要持续性发展。目前房地产市场整体呈“供大于求”状况。去存货，增加现金流，为2012年拿地和继续发展创造条件。

3、大型房企的项目一般规模较大，随着近几年地价上升，项目盈利水平也高于一般小项目。在价格上存在“让利空间”。大房企完全可以“以价换量”。

广大中小发展商目前比较郁闷，比较困惑。

大公司“降价”了，自己的公司降不降？

不降价，物业卖不出去。广州10月份一手房成交面积同比下降六成。价格倘不动，年末“吃鸭蛋”的机会很大。“跟随型策略”，也不是个好办法。大公司能降价，小企业永远都斗不过。

我认为，当前中小发展商不应盲从。

1、对形势判断不必太悲观。

宏观调控政策年末不会有很大调整，资金面偏紧。大型房企“打折促销”会持续到年底。

过了元旦之后，上市房企就“过关”了。相信楼市在2012年的第一季度会稳定下来。

2、目前的地价、楼价没有大跌的基础。

中小发展商与其“甩卖”，不如“坚守”。土地成本在未来几年还有上升空间。“卖旧买新”，对中小发展商并不是最佳方案。中小发展商宜坚持“利润最大化”原则。

3、灵活销售，等待明年。

中小发展商“船小好调头”。今后二个月，应把重点由工程开发转为营销。筹足粮草，准备过冬。

盲从、恐慌，是当前需要避免的。