去年，福州的石先生以95万元的价格向郑先生购买一套房屋，并签订了购房合同，交了购房款，但在办证期间房价大幅上涨，增值了30万元。这时，卖方郑先生不卖了，要求解除合同。近日，福州仓山区法院宣判此案，解除双方房屋买卖合同关系，并且判决卖方赔偿买方房价增值部分30万元。

现象：违约不是赔违约金那么简单

据了解，去年石先生与郑先生签订《房产买卖合同》，约定以95万元的价格购买该套房屋；如果违约，违约者需支付对方违约金9.5万元，以及交易过程中所产生的其他费用。然而合同签订后，郑先生看到房价不断攀升，决定不卖房子，要求解约（案例详见本报6月18日A22版），由此造成买方的损失远远高于《房产买卖合同》中约定的违约金额。

福州仓山法院经审理认为，卖方未依约及时办理房产证，并向买方提出解除合同，拒绝出售该房屋，其行为已构成违约。而房价涨30万元是买方的期待利益损失，亦即可得利益损失，卖方应当予以赔偿。据此，仓山法院判决双方解除房屋买卖合同关系，卖方赔偿买方房屋涨价损失30万元。

随后，记者走访福州二手房交易市场发现，近年来随着房价的上涨和波动，二手房买卖合同纠纷也在增加，其中多数是卖方违约。据法院一工作人员介绍，在二手房交易中，由于签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程，在这期间，房价的上涨幅度有时远远超过了卖方收取的定金。为此，有的卖方宁愿双倍返还定金再以更高的价格转卖给其他买主。这种现象之所以时常出现，主要是卖方对违约责任的片面理解，错误地认为只需双倍返还定金或赔偿违约金即可解除合同。

律师：提高违约金减少卖方违约行为

福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等。当卖方违约，需承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，买方也有权要求卖方承担双倍返还定金、支付违约金或赔偿损失等。其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方有可能“赔了夫人又折兵”，不仅将房价上涨的收益赔进去，还要赔偿买方其他损失。

律师还指出，在实际操作中，买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手房交易的正常进行，减少卖方主动违约行为。不管是买二手房还是买商品房，签订合同的时候都应该注意以下几项：第一，合同一定要把房屋的坐落、面积写清楚，还有就是房屋的总房款一定要写清楚。第二，关于房款的付款时间及方式，一定要在合同中明确。第三，交接房屋的时间要明确。第四，合同中一定要明确各方的违约责任以及违约后的赔偿标准。