“一是政府可能在内部进行大规模调整，即为了项目的整体规划，会对一些企业拥有的地块作出调整，或会与企业以土地置换的形式收回一些土地；二是，政府可能通过‘土地回收’的动作来改变土地功能，即将原来的工业用地转换成商住用地，然后通过招拍挂的形式，企业再举牌拿回地块，实际上只是在走一个程序。”邓志旺向时代周报记者分析道。

针对各种猜测，前海管理局发展处处长王锦侠向时代周报记者表示，外界所指的“回收土地”有误解，深圳市政府对前海深港合作区是有一个整体规划，其中涉及到了当初出让给招商局这几家企业的地块，目前为配合整体规划需要对这些土地作出调整。“土地整备不能简单理解为收回或不收回土地。”

据王锦侠介绍，当初招商局、中集集团和西部物流几家企业都参与了前海的填海，都投入了资金，政府也因此出让了部分土地给这几家企业，而这些土地性质大部分是工业用地。未来，前海深港合作区将以商住、写字楼为主，一旦规划落实土地性质变更为商住用地，企业拥有的土地价值立马翻番。

按照规划，前海合作区总建筑面积2600万平方米。其中，办公面积1200万平方米，商业建筑面积360万平方米，居住及商务公寓建筑面积650万平方米，其他公共设施建筑面积约390万平方米。

“市政府目前首先要确定这些当初对前海建设投入的资金，土地性质变更后的土地价值变化，要把这些账目算清楚，才能进一步将土地划分权属厘清。”王锦侠说，“这实际上是一个各方利益在平衡的问题。”

据王锦侠透露，目前有关前海的土地问题是由深圳市规划和国土委员会牵头负责，里面牵扯的细节相当复杂，因此目前双方还没有达成一致意见。

“但无论如何，在规划定局后的未来开发中，这些在前海拥有土地的企业都要服从前海的整体规划和建设的要求。”王锦侠说道。

招商地产或参与前海开发

据官方最新透露的消息，目前，前海的开发已通过搬移西丽留仙洞的两座山体2600万立方米土石方，完成前海的填海。只需再经过一年左右的软基处理和自然沉降，填海区就可以开工建设。

据前海管理局局长郑宏杰对外透露的计划，前海今年启动“一廊一带两路五单元”建设：“一廊”是指桂庙河水廊道，约2.2公里；“一带”是指滨海岸线修复，约6公里；“两路”是指航海路和东滨路，总长约5公里；“五单元”包括综合交通枢纽、前海地铁车辆段上物业、现代物流产业启动区等。

那么，招商局等企业原拥有的前海土地是否会因“为前海建设腾出空间”的调整中被削弱？以及被认为未来在前海开发中将受益的招商地产是否因此要降低期望？

公开信息显示，今年以来，机构频频前往招商地产调研。市场对于招商地产的想像力在于，母公司招商局集团能否把位于前海和蛇口的大约440万平方米的优质土地资源，逐步注入到上市公司之中，背靠母公司的招商地产是否能在前海开发中担任重要角色？

针对这个问题，招商地产总经理贺建亚曾对媒体表示：“前海等地的规划还没有最后落实，其中究竟有多少是建设工业、物流项目，多少是建设住宅、商业项目，所以现在还没到谈论注入或不注入问题的时候。在招商局集团决定做大地产业、迅速提升招商地产规模的方针下，招商地产是有机会的。”

在今年的年报会上，招商地产董事长林少斌再次向媒体表态，虽然招商地产目前在前海没有土地储备，但大股东招商局集团在前海拥有不少土地，招商地产有望在住宅地产和商业地产方面参与其中。

从2011年开始，招商地产进行内部一系列的高层更迭，紧接以分立形式成立商业地产公司。今年5月初，招商地产闪电收购香港上市公司，图谋分拆商业地产业务在H股上市的意图已经明朗。市场更预测，未来招商局可能会将位于前海和蛇口的土地资源，注入到商业地产公司当中。

“土地调整不仅不会削弱企业们的土地资源，相反一旦规划落实，大部分工业用地变更为商住用地，土地价值不能同日而语，这对企业而言是好事。”王锦侠说道。

对于双方协商事宜，接近招商局的有关人士向时代周报记者表示，对于仍未确认的消息不方便给予置评。