投资乏力引发系列结构性问题

“房地产投资增速大幅下降的背后，是宏观调控背景下，开发商信心不足，房地产开工量减少，产业链拉动乏力，税收减少、土地收入锐减，地方政府投资项目受阻等一系列结构性问题。”易居中国分析师薛建雄表示。

前4个月，上海商品住宅新开工面积577.78万平方米，下降33.9%；北京商品住宅新开工面积361.2万平方米，下降36.8%；广东省整体房地产业新开工面积3862.35万平方米，下降11.6%。由此，钢材、水泥、化工等产业下游需求不足，已经成为行业共识。

另一个重要衍生问题是土地出让收入减少带来的地方收入下降。前4月，广东土地购置费153.56亿元，同比下降11.4%，比一季度回落32.8个百分点，比上年同期回落74.1个百分点。以广州一市为例，2011年，广州土地出让收入475亿元，但根据官方预测，2012年广州卖地收入预计仅306.6亿元，大幅收缩35%左右。

同时，受房地产宏观调控影响，房地产业税收额也在大幅下降。据财政部近日公布的消息，4月份，全国房地产营业税减少50亿元，同比降15.4%。另外土地增值税187亿元，同比降6.9%；契税186亿元，同比降19.4%。综合起来，全国房地产整体税收减少逾一成。广州等个别城市房地产税收下降趋势则更明显。广州2月份销售不动产营业税收入同比下降24.28%，建安业营业税同比下降8.6%。

土地收入与房地产税收的双双缩减，对地方财政收入影响重大。单从4月份来看，深圳、广州两地财政收入均为负增长，分别为负2.53%和负2.26%。

“相比于其他城市，因为收入基数较大，一线城市的土地收入和房地产业税收缩减趋势显得更加明显。”薛建雄表示。

红五月销售企稳或提振投资信心

前4月的房地产投资形势如此不容乐观，却有可能在5月出现转机。

5月第二周，瑞银证券观察的38个商品住宅市场上，合计成交39771套，周环比上升26.8%。其中，4个一线城市成交7834套，周环比上升33.0%；19个二线城市成交25463套，周环比上升24.3%；13个三线城市成交6474套，周环比上升29.5%，各线城市成交套数均已达到或接近今年周成交量高点。

这一判断也在部分一线城市的二手房市场得到证实。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，受3月购买力大量涌入的惯性作用，尽管4月中下旬交易量回落，但经短暂调整后于5月再有回升之势。截至目前，5月份二手房成交逐步回暖，局部板块已达阶段性高点的3月份同期水准。

分析师认为，5月销售强劲是因为开发商推盘量大、推盘价格具备吸引力而引发。另外扬州等地的刺激成品住房消费政策也在引导部分市场预期。随着更多地方政府采取措施为当地商品住宅市场营造销售氛围，商品住宅市场有望在二季度迎来出色销售业绩。不过，需要注意的是，目前潜在购房者的预期并不十分稳定，加上豪宅市场仍然低迷，刚需和改善型需求支撑市场的局面能否持续还尚待观察。