自2009年12月开始房地产调控以来，调控经历了5次升级，调控措施频出且逐步加码，但就是按不下房价高昂的“头”。房价为什么越调越涨？依笔者看，在于房地产调控存在五个缺陷。

一是调控目标不明确。根据房地产市场走势确立明确的调控目标，既是进行房地产调控的首要条件，同时也是确保房地产调控取得成功的基本前提。但从有关表述看，房地产调控目标并非具有高度的明晰性和一致性。

比如，2010年4月提出的调控目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，2011年1月“新国八条”则把“促进房地产市场平稳健康发展”作为调控目标。而2011年12月提出要“促进房价合理回归”。以北京（楼盘）为例。2013年2月新建商品住房价格较2012年同期上涨接近40%，但该市2013年的房价控制目标仍定位为“全市新建住房价格与2012年相比保持稳定”。

房地产调控究竟要达到什么目的？是促使房价合理回归，还是满足于房价不再暴涨？如果调控目标模糊，抑或原本就没有把降房价作为调控目标，又怎能保证房价不再逐步上行？

二是只调控增量不调控存量。房地产调控过程中所有的调控措施安排，都只针对增量房，而对存量房则不予涉及。这样做的弊端是显而易见的。其一，损害了社会公平。由于实行限购，一些在一线城市工作和生活的老百姓连第一套房都无权购买，而坐拥几十套房的“房叔”、“房姐”，却可以成为“法外公民”而悠然自得。如此政策设计显然是有悖社会公平的。其二，不利于平衡房地产市场供求关系。如果房地产调控只对增量开刀而不触及存量，仅靠增加新房供给，是难以改善房地产市场供求关系的。其三，加剧了贫富分化。如果不调控存量加大多房者的住房持有成本，那么，房价持续上升势必扩大贫富差距，激化社会矛盾。

三是满足于“应急式调控”。已有的房地产调控大多带有“应急”性。当房价涨势迅猛时，便紧急出台调控政策，此后便进入“政策真空期”。等到房价进入新一轮上涨，再临时抱佛脚启动新一轮调控。房地产调控进行了这么多年，出台的政策往往带有零打碎敲、单兵突进性质，没有构建起一个由土地、信贷、税收、行政问责等多种调控手段有机组合而成的长效调控机制。

就拿房产税来说，这是发达国家广泛实行并且作用显着的一项房地产市场制度安排。但在我国，普通百姓渴盼的住房保有税，千呼万唤不出来。尽管这一税种对降房价作用究竟多大尚存争议，但不容否认，在我国房产配置严重不均衡的情况下，只要房产税制度设计合理，税率适当，其推出后必将大量释放住房存量，增加住房供给，成为调控房价的利器。