2009年9月，也即华业地产购入君合百年项目后不久，华富溢就与中信信托签署了总额达9.9亿元的信托贷款合同，并以东方玫瑰项目作为抵押。而第二年，也即2010年4月，华富溢与中诚信托合作，借入10亿元用于置换中信信托9.9亿元的借款，抵押物不变，但不需要华业地产提供担保。

而本报记者获悉，以东方玫瑰项目作为抵押物借入10亿元信托借款一事，在华业地产购入君合百年股权之前就已经在操作。但这一行为，是否作为华业从中新地产手中购入股权的条件之一，不得而知。5月28日，本报记者就此事向华业地产有关人士询问，对方表示“时间太久了，而且也不方便再披露此事”。

在购入东方玫瑰项目之后，华业地产就发布了定向增发预案，拟通过资本市场融资为东方玫瑰项目的开发筹得13亿元的资金。然而，随之而来的楼市调控，让华业地产的定增计划被迫终止。

高投入引致融资渴求

2010年，华业地产东方玫瑰项目开工40万平米；2011年，华业东方玫瑰新开工16.54万平米。截至2011年末，东方玫瑰项目累计竣工29.84万平米。

以每平米3000元的行业平均建安成本计算，华业地产需要支付9亿元的开发成本费用。而年报显示，2009-2011年期间，东方玫瑰项目累计回笼现金不足14亿元，且绝大部分在2011年实现。另外，记者从华业地产处证实，今年1-5月，东方玫瑰项目实现销售收入6亿元左右。

综合看来，华业东方玫瑰迄今为止为公司回笼现金20亿元。“实际数额不止这些，公司还有预收款项尚未结转。”华业地产有关人士对本报记者表示。不过，年报显示2011年华业地产账面预售账款仅为2.51亿元，一季报中这一数字为2.59亿元。在一众上市房企中，华业地产尚未结转收入的比例，算是较低的了。

这意味着，华业地产东方玫瑰项目回笼的20亿左右的现金之中，扣除掉建安成本支出，刚刚能够覆盖所欠中诚信托的借款。

只是，华业地产近年来正值公司业务的投资峰值期。公开资料显示，华业地产在新疆、陕西两地的金矿累计投入7亿元，且尚未能够实现盈利。同时，现有的住宅项目，也需要追加资金支出。