低收益落差

博鳌房地产的发展轨迹始于博鳌亚洲论坛，但进行别墅等住宅的开发是近几年才兴起的。早些年，进驻博鳌的开发商大多以开发会议中心、酒店为主。

以海南博鳌投资控股有限公司(以下简称博鳌投资控股)为例，该公司1999年成立时，遂成为博鳌亚洲论坛特别规划区的主要投资商，其开发的项目主要为博鳌亚洲论坛会议中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高尔夫球场等项目。这些项目的成功运作，让开发商看到在博鳌投资房地产的潜力。

2000年，中远以9000万元参股博鳌投资控股，并持有其30%的股份。当外界以为中远将借博鳌投资控股的平台在当地大施拳脚时，事态发展却出人意料。

2000年12月21日，中远发布公告称，将其持有的博鳌投资控股22%的股份分别出让给另外3家公司，中远持有的股份降为8%。

到了2001年9月18日，中远新成立了海南中远发展博鳌开发有限公司(以下简称中远博鳌)，中远持有其95%的股份。3天后，中远博鳌即决定出资5800万元征用博鳌亚洲论坛永久性会址所在地东屿岛全岛土地，约计2500亩。

此外，中远博鳌还向博鳌投资控股购买了“博鳌水城”太阳城区域B岛和C岛的土地使用权，用地面积合计超过94亩，用于开发博鳌太阳城B岛别墅、C岛酒店和别墅。

2001年9月，中远还购买了龙潭岭的建设用地，用于建设别墅。

从参股博鳌投资控股到独立开发，中远的做法让外界大感疑惑。有分析认为，由于开发会议中心、酒店、度假公寓等项目投入很大，投资回报期却很长，对开发商的资金链是很大的考验，转而开发别墅等住宅项目则能在短期内获得较大收益。一般情况下，酒店的回报期可能长达10年，住宅则可以实现资金的快速周转。

但是在开发住宅项目的过程中，开发商为何钟意囤地？

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，由于博鳌开发商数量较多，竞争激烈，从企业运营角度看，投资住宅可以平衡产业结构；由于商业项目回报期过长，通过土地升值获取的收益正好可以弥补“损失”。

囤地乱象屡禁不绝

除开发住宅获益之外，转卖土地也是开发商回笼资金的常用方式。