原标题：房地产泡沫远比想象的要严重

在股市上涨周期中预判顶点几乎是不可能的任务，只有等到时钟进入下跌周期的那一刻，我们才能知道顶点在哪里。房地产泡沫也一样，只有在其破灭和发生金融经济危机的那一刻，我们才知道泡沫已累积到何种程度。在这之前，没有谁会相信泡沫会破灭，因为房价一直上涨形成了房价将会继续上涨的预期，而这种预期不断地自我实现又加深了对于房价上涨的笃信，这让更多的人加入到了对房价上涨的预期中，而这种预期也不断被巩固。

因此，静态地评估泡沫的大小是不科学的，一定会低估泡沫的潜在威胁和可能的损失，而现在我们对于房地产泡沫的判断就存在这个问题。近期，政界和学界都在评估房地产泡沫的大小和可能产生的损失，主要顺着两条线：一条线是泡沫破灭对于金融系统的影响，主流的观点是房地产泡沫对于银行的冲击有限，理由是我国商业银行对房地产贷款一直坚持审慎的原则，房地产风险暴露小于20%、按揭贷款/抵押物价值小于70%，不存在类似于美国次贷危机中过度杠杆利用的情况。而当前银行业1.26%和0.37%的房地产行业不良率和住房按揭贷款不良率也验证了上述观点；另一条线是泡沫破灭对于宏观经济的影响，主流的观点认为冲击也有限，理由是我国当前城镇存量住房价值占GDP的比重在75%-120%之间，低于次贷危机爆发时美国170%的水平，也低于日本泡沫危机时的350%，2001-2011年间我国城镇人均住房面积每年增长1平方米，低于西班牙房地产泡沫发生至破灭时期人均1.5平方米的增长。目前，城镇人均住房面积尽管达到了32平方米，但城镇无房户还很多，住房问题是分配不均的问题，而非供过于求和空置的问题。另外，城镇化还在加速，改善性需求刚开始释放，而存量房也需要更新，真实住房需求还有很大空间。

但是，房地产泡沫会走向哪里，或者说房价顶点在哪里，取决于目前推动房价上涨的所有动力将在后续房价走势中扮演怎样的角色。是通过政策调控和制度革新来减缓对房价的继续推动，还是在现有的政策环境下任由这些因素继续推动房价上涨？从政策调控来看，在行政性紧缩措施继续严厉的情况下，对于房地产行业的资金供给逐步趋紧，如对于开发商贷款的收紧、投资性杠杆利用的限制、地方融资平台的清理以及保障房建设等。从制度革新来看，楼市调控长效机制的构建（房产税的推出、土地出让制度改革）、中央地方关系的财税体制改革、疏导投资资金流向的汇率和资本管制制度改革等也在顶层设计和付诸实施中。

上述措施能否减缓房价上涨和阻止泡沫进一步累积？我们至少在短期内还没有看出端倪。推动房价上涨的动力在继续发挥作用，而且这种推动远远超出了我们的想象。根据微观调研的信息，我们最担心的不是当前房地产泡沫有多大，而是整个社会对于房地产的依赖到了需要泡沫来支撑的地步，这让房价上涨的预期成为不能打破的传说，而这正是未来出现泡沫破灭的征兆。事实上，短期内无恙会麻痹对于问题的长远认识，也会耽搁问题解决的最佳时机。