第四：四季度到明年一季度将是政策窗口期 北京、深圳、上海都在10-11月出台了地方收紧调控的细则，作为一线城市，这几个城市的房价涨幅一直在全国前列，示范意义非常大，后续广州等城市很难不跟随出台地方政策。一线城市在10-11月逐渐收紧的调控，是房价在10-11月出现涨幅放缓的主要原因。 北京、深圳收紧调控的举措将影响其他城市。预计很可能在最近全国一二线城市价格上涨较快的区域出现一波多城市调控收紧政策。这有可能对四季度到明年一季度市场走势有明显影响。 大部分城市都面临年度房价调控目标的考验，限价政策可能会全国再次收紧，而且信贷额度也会明显约束市场成交，整体看，各地出台的调控升级政策很可能会冰封2013年四季度市场。但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。 11月全国房地产市场总结： 2013年全国新建住宅市场延续了2012下半年以来的热度。整体来看，今年全国新房成交面积、金额的同比涨幅将超过前3年，创2010年调控以来的最高涨幅。虽然今年调控政策频出，但对楼市热度的影响并不明显。主要城市新房销售、土地出让及标杆房企销售业绩等多项指标均创出历史新高。与此同时，在市场整体繁荣的背后，各城市间的差异也愈发显著。 2013年，房地产市场一直保持稳步向上的趋势，前11月的全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标已经超过了2012年全年。毫无疑问，今年全国新房成交面积及同比涨幅将全面超越过去3年，创下2010年宏观调控以来的年度涨幅新高。 伴随着新房市场的销售活跃，土地市场也热度回升，出让金同样创出历史新高。2013年前11个月，中原监测40个主要城市土地出让金总额约为14036亿元，超过此前历史最高的2010年（13377亿元）。其中含住用地（纯住宅用地及商住用地，下同）成交金额约为9491亿元，较2012年全年上升约33%，较2009~2012年全年均值上升约22%。2013年含住用地土地出让金增长明显。 前11月，十家标杆房企总销售额及销售面积均创历史新高，其中销售额达到7371亿，同比增长22%，销售面积达6523万平方米，同比增长13%。除整体规模增长外，行业集中度有增加趋势，标杆房企销售额及销售面积分别占全国商品房销售市场份额11%、 6%，占有率较年初均有上升。此外，千亿房企成员增加，除传统的万科、中海、保利外，碧桂园、恒大以及赴港借壳上市的绿地、万达也将加入千亿俱乐部，行业领头羊整体更强。其中万科仅前11月销售额即达到1599亿，同比大增26%。 在整体市场一片繁荣，新房、土地市场多项指标历史记录被打破的大环境下，并非所有城市都有良好表现，城市间分化更加显著，冷热不均现象在各细分市场普遍存在。 综合来看，一线城市表现明显优于三四线，新房销售活跃，市场供不应求，房价涨幅显著领先与其他城市，吸引开发商重回一线城市，推动土地价格快速上涨。三四线城市则整体表现平稳，量价与去年水平相当，部分城市存量压力较大，有些城市甚至有房价下跌风险。 一、二线与三四线城市成交回暖速度各异是特征点之一。在40个中原监测城市中，一线与三四线城市前11月成交量较去年同期相比分别都有两位数以上的增长，涨幅分别为14.8%与18.6%，而10个二线城市则回升较慢，仅为7.9%。 一线城市的表现无疑成为今年的焦点，尤其是上海与深圳，今年前11个月新建住宅销售面积同比增幅达到31%和26%。然而三四线城市同期涨幅近两成却超出我们此前的预期，合肥、昆明、中山、扬州、泉州、泸州都是同比3成以上高增长的典型代表。分时间段看，今年上半年，三四线城市退热速度加快，我们选取的24个三四线城市样本成交面积较2012年下半年下跌14.5%，而一、二线城市仅微跌3%-6%。进入下半年，各线城市表现均好于上半年，但样本三四线城市的增幅有限，仅与一线及二线城市相当。因此客观地说，由于2012年上半年三四线城市表现过于低迷，整体上看今年成交确实出现还暖，同比上看带动了全国市场的强劲回升，但热度已远不及2012年下半年，同样也不如一、二线城市。 |
