新建商品房价格指数值： 11月环比涨幅最高的城市为：福州、桂林1.3%，锦州、合肥1.2%，遵义、大理1%. 同比涨幅最高的城市： 上海21.9，北京21.1,深圳21，广州20.9. 同比涨幅超过10%的城市达到了26个城市： 二手房价格指数： 环比涨幅较多的城市有：北京1.2，广州1.2，贵阳1，惠州0.9. 同比涨幅比较多的城市有： 北京20.1%，深圳14.7%，上海13.7%，广州12.2%。 其次：涨幅依然集中一二线城市，分化严重，涨幅惊人 北京、上海、广州、深圳等一线城市在2013年整年房价上涨非常惊人。 整体市场目前来看，2013年虽然出台了国五条，但其实绝大部分城市并未落地，所以2013年可以说是2009年后，政策最宽松的一年。 2013年，房地产市场一直保持稳步向上的趋势，前11月的全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标已经超过了2012年全年。毫无疑问，今年全国新房成交面积及同比涨幅将全面超越过去3年，创下2010年宏观调控以来的年度涨幅新高。 大部分城市市场依然延续之前的市场走势，虽然部分城市涨幅有所放缓，但上涨趋势未变。房价依然惯性上涨中，国五条各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。 从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012-2013年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2014年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。 从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。 城市之间供求关系分化是今年市场的另一显著特征。据中原监测，2012年一线城市平均供求比为1.14，二线城市为1.21，三四线城市更高，达到1.39；而截至今年11月份，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，而二线城市及三四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。供求对比的差异从市场热度上也能看出。 2013年前11月，标杆房企在三四线城市购地占比仅为13%，较2012年大幅减少近4成，显示标杆房企未来战略重心已经从三四线城市撤离；二线发展中城市购地占比达到57%。 重回一二线的典型企业是恒大，2013年7月，恒大以保障房的形式进入北京，12月初，恒大2天内在上海拍下5块宅地。截止到12月12号，恒大在一线及二线发达城市权益购地可建面积达241万平方米，较2012年全年大增近5倍多。 一二线城市涨幅明显超过三四线的原因还有：2011年的限购后的1-2年，一线城市减少了土地供应，且因为三四线库存高去化速度慢，房企逐渐回归一二线城市，房企扎堆抢地王提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。 第三：年底调控政策频出，逐渐抑制市场继续升温 2013年2月20日中央时隔两年再度发文，“国五条”的出台也成为上一届政府对于房地产调控祭出的最后一步棋。从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，一方面对房价快速上涨的城市展开针对性约谈，另一方面将调控的决策权下放至地方政府。随后，2013年10月起四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。 调控升级的17个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，成为了调控收紧最严厉的城市，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同时，今年以来市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，2014年各地将因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调。 |
