房地产调控嬗变:调控倾向纠偏 楼市将面临重构

house.fjsen.com        2013-06-03 09:10        来源:中国证券报        我来说两句

“房地产无疑已经站在十字路口。”房地产业一位人士感叹说,无论是行业发展,还是调控政策,房地产均将直面嬗变。行业是继续沿着旧模式往前走,享受城镇化的盛宴,还是转个弯,在经济去房产化的结构调整中,沐浴无限好却已近黄昏的夕阳?调控模式是继续主打“行政牌”,追求短期效果的“短平快”,还是换个思路,强化经济手段?

“行业发展需转弯、调控思路应改变”是接受中国证券报记者采访的业内人士的共识。他们认为,市场博弈将在调控纠偏、行业重构中愈演愈烈。

调控应以市场为主导

5月29日,经过多轮竞价,位于上海长宁区的“新华路街道71街坊地块”最终以46亿元的价格拍出,成为今年以来全国最高价。这宗交易令人印象深刻的不仅是其高企的价格,还有它诞生的日子——“新国五条”出台百日之际。近期一线城市土地市场火爆,折射出开发商对未来行政调控手段放松的预期,也强化着历年来房价越调越涨的预期。

近10年来,房地产遭遇密集的调控大致可分为三个阶段:一是2003年至2007年,以管好土地、信贷两个闸门为代表的紧缩调控。2003年至中国人民银行发布通知,规范房地产融资;国务院出台通知,大力推行住房市场化。2004年,国土资源部发出土地招拍挂制度的“831大限”。2005年,“国八条”出台通强调稳定住房价格。2006年,“国六条”和“国十五条”先后出台,后者规定新开工建筑面积90平米以下住房必须占开发建设总面积的70%以上”,即著名的“70/90政策”。2007年,二套房贷首付比例上调至40%,贷款利率上调至基准利率的1.1倍。

这些降温措施并未遏制房价在2004年以后的翻番上涨,但2008年的金融危机迫使房价掉头,由此开启了2008年-2009年的第二阶段宽松调控。为了刺激消费投资、提振经济,鼓励购房的政策在2008年末出台,房地产市场从2009年开始强劲反弹,一线城市房价涨幅大多超过100%。

这又引发了新一轮紧缩调控,即以限购为代表的2010年至今的第三阶段调控。2010年4月,“国十条”出台,限购条款和三套房停贷政策被认为是“史上最严”。2011年,政策继续加码,“新国八条”将二套房的购房门槛提高至“首付6成,利率1.1倍”。短期调整之后,房地产市场2012年下半年开始反弹。2013年初,“新国五条”及其细则出台,明确二手房交易个人所得税需按照差额的20%征收。受此影响,房价涨势得到控制,市场成交量出现腰斩。但同样是“好景不长”,近期市场又现趋热迹象。

不少业内人士指出,十年调控遭遇房价“越调越涨”的“囧途”存在宏观经济因素。例如,城镇化和工业化的快速发展导致房地产刚性需求的快速、大量释放。社会资金充裕而缺乏足够的投资渠道,从而扎堆楼市。不过,调控过于倚重行政手段、忽略长期基础性制度建设也难脱干系。

中国房地产学会副会长陈国强表示,过去十年房地产调控的一个失误是在主导思路上重需求端轻供应端,加减法运算不理想。

分析人士认为,在抑制需求的同时,供应端的热情同样也会受到打压,市场供需关系难以得到改善。当积压已久的需求集中释放时,将出现新一轮的供需失衡局面。

责任编辑:肖月青
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