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晨报记者接贵云束杰
市场篇
依照往年经验，年底本是楼市传统的淡季，但令人意外的是，今年年底北京的楼市交易格外活跃，这与近期房地产调控无趋严迹象、供需双方需求预期发生转变等因素不无关系。伴随年末楼市“翘尾”，2012年北京楼市即将在一片火热中落下帷幕。
综合北京一手房市场的全年表现，从最初供需双方的观望，到房企主动降价促销引导购房者入市，再到部分成功回笼资金的房企试探性提价，直至随着房企及购房者的回归理性，中小刚需户型再度成为成交主力……调控政策从始至终发挥着重要作用。与此同时，上半年刚性购房需求的集中释放及下半年改善型购房需求的接棒，也进一步增强了二手房业主出售房源的意愿，使得2012年北京二手房交易量在整体上保持了持续上涨的态势。
“一波三折”京城住宅高温落幕
【一手房市场】
年度交易均价首次回落“去库存”明显
来自机构的监测数据显示，2012年，北京市一手房(不含保障房)成交总量将达到9.1万套，较去年同比上涨55%，成交量创自2010年4月楼市调控至今近3年来成交量的新高；全市一手房成交均价为20745元/平方米，同比去年下降3.7%，这是自有统计记录以来，北京市年度交易均价首次出现回落。
事实上，今年以来，北京市各环线的房价都出现了不同程度的上涨。数据显示，北京市三、四环涨幅最大，达到17.5%；五、六环涨幅最小，为0.4%。尽管如此，五环外高达83%的成交量占比，尤其是六环外交易比重的增加，还是在结构上拉低了全市的整体成交均价。据了解，2012年全市一手房(不含保障房)交易结构中，五环外成交量占比高达83%，比去年同区域占比提升了9个百分点，六环以外比重上涨了7.3个百分点。
根据机构预测，2012年全年，北京市一手房(不含保障房)新增供应量为6.8万套，同比去年上涨4.7%，而全年成交量或将达到9.1万套，净消耗库存量约2.3万套。在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年的北京楼市“供过于求”现象严重，库存量一度超过10万套；而如今，由于市场成交量的回涨，一手房库存量已经不足8万套，2012年楼市“去库存”名副其实。
对于2013年的一手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，其供应量、成交量将与今年基本持平，房价或将稳步上涨。胡景晖预测，由于近两年住宅用地成交量萎缩，明年一手房市场的供应量大幅上涨的可能性不存在，但由于房价预期看涨，房企推盘积极性增加，因此明年全年的供应量或将继续保持7万套左右的规模；鉴于明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求及改善型置业升级需求仍将支撑全年楼市，2013年成交量有望继续维持约8万套的水平，成交均价则可能回涨至2011年水平；从区域上来看，五环以外的成交量继续占据80%至85%的市场规模，六环外一手房的成交比重将继续增加，五环内的价格涨幅可能会超过10%，五环外的价格最高涨幅则不会超过5%；在限贷政策从严执行的同时，首次置业与首次改善型购房者或将在明年得到更多信贷政策的惠及。
【二手房市场】
7月冲高回落年末再迎“翘尾”
根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，截至13日，12月北京市二手住宅网签总量为6565套，预计12月全月的网签量将超过1.5万套。由此推算，2012年全年北京全市二手住宅网签量将超过14万套，与2011年全年的成交量相比涨幅将超过16%；伟业我爱我家市场研究院的统计数据则显示，2012年北京二手住宅成交均价为24594元/平方米，比去年的房价上涨了8%。
尽管整体表现不俗，但2012年的北京二手住宅市场仍然算得上是“一波三折”。今年春节过后，积蓄已久的刚性购房需求率先回暖，推动二手房交易量稳步回暖；5、6月份由于购房者对于后市的悲观预期，再次推动了二手房交易量连续三个月上涨，并于7月份达到全年的峰值；随后，中央派督察组到各地督察楼市调控执行情况，住建部、国家发改委、中国银监会、人民银行等中央多部委则相继发布声明，多次重申将从严楼市调控，受此影响，加之上半年刚需释放明显，二手房成交量出现连续三个月回落；在经历了“金九银十”的低谷后，11月份，明年开春即将结婚的婚房需求，加之年底的改善置业需求，推动了二手房成交量的年底爆发。
有业内人士表示，近两年住宅用地成交量大幅萎缩，这或将间接导致明年一手房市场的供应量稍显欠缺，一部分购房需求将因此而流向二手房市场。二手房市场，尤其是城市核心区市场供求矛盾的激化，将给2013年二手房价的上行带来压力。但鉴于管理部门有可能通过相关的制度、政策、税收等手段来缓解住宅市场供不应求的局面，因此，明年房价只会保持小幅上涨，暴涨的可能性不大。(记者接贵云束杰) | 
