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“这三个项目中，柏翠园卖的最好。地理位置可以说占据了长春最好的临湖景观，是长春高档住宅的代表作。其次是L项目，因为位置还算市区，最偏的是惠斯勒小镇，那已经算郊区了。”上述长春房地产界人士介绍。
三个项目的销售前景似乎也注定了项目公司与公司的财务关系。2009年年报中，长春L项目和惠斯勒小镇的两家项目公司长春W京诚房地产开发有限公司和长春W溪之谷房地产开发有限公司还尚属新纳入财务报表的子公司，但到了2010年年报时，两家公司因部分股权出让而不再纳入财务报表，彼时，其年度净亏损分别为1495万和1167万元。据了解，两家公司股权出售时间分别是2010年12月和2010年5月，其中W公司对W京诚的持股比例降至10%，表决权比例为50%。
那么，W京诚这个项目公司90%股权到底卖给了谁呢？资料显示，2010年11月，中信信托成立了某房地产项目股权投资集合信托计划，信托融资规模12亿元，周期5年，优先级受益权存续期为1.5年。募集资金用于收购长春W房地产开发有限公司在长春L项目上的80%股权投资和不超过5.93亿元的债权投资，同时向项目公司增资1.99亿元，增资后，上述信托计划持股90%。同时，L项目的项目公司将该项目占地面积为132895平方米的土地抵押给信托公司，并由W的全资子公司北京W为清偿本计划持有的债权、以及当违反协议时需要承担的赔偿义务提供不可撤销的连带责任担保。
只不过，由于W京诚已经成了W的表外资产，这部分信托融资无需在公司合并资产负债表中体现出来。哪怕是在2011年9月，天津W为W京诚的3亿银行借款提供了担保，这种财务担保合同作为或有负债，一样不需要在上市公司财务报表中体现。
这种表外运作一直持续到了2012年6月。
今年6月15日，W宣布以现金对价2.07亿元收购了W京诚90%的股权。长春L项目从此进入到合并资产负债表中，并一次性贡献了超过12亿的预售款，且盈利状况也从连年亏损，转而变成了盈利602万元。
和长春京诚同期被纳入合并范围的子公司还有一家叫陕西中都房地产开发有限公司。6月25日，W以现金对价950万元收购了陕西中都房地产开发有限公司95%的股权。此后一连串“火速”运作，体现了W对并表项目现金回收周期的超强掌控力：7月和8月，W公布的最新项目简报中均提到了西安枣园项目。其一期占地6.6万平方米，建筑面积约24.9万平方米，W拥有100%权益；西安枣园二期项目占地12.8万平方米，建筑面积约42.9万平方米。W拥有95%权益。两个项目需支付的合作价款分别为3.7亿和7.4亿元。而根据公开资料，W位于西安枣园西路的70万平方米大盘项目W金色悦城于8月10日开工，9月29日取得预售证，开发商名称正是陕西中都房地产开发有限公司。到10月20日，赶在“金九银十”的黄金档，这个开工仅2个月的项目就开始了火爆预售。相信在2012年年报中，西安枣园西路项目将成为W的又一个预售新星。
从以上迹象可以看出，W合并进财务报表的项目多为可以很快贡献现金流的项目。而记者在梳理W2011年度数十家表外合营、联营企业时发现，很多表外项目公司处于高负债和净亏损局面，这并非因为项目出现实质运作困难，而是很多项目处于刚刚拿地开发阶段，尚没有产生预售款，更谈不上盈利。而假设W将众多合营、联营企业并入财务报表，尽管总资产和总负债同时增加，其资产负债率没有大的改变，但若这些合营公司总负债多为有息负债，将大大提高上市公司有息负债率。
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