当市场形势有所回暖，房地产企业渐渐从“不拿地、力保现金流”的冬眠状态中醒来。在出手拿地的背后，有迹象表明，民间资本正进驻房地产开发市场。
需要提醒的是，在房企财务运作手段日益高明的今天，随着民间资本的进场，其中假股真债、约定回购、表外负债（将净负债率较高的项目公司以合营方式规避合并财务报表）等多种操作手法正成为房企“运作”财务状况的有效手段，期间可能导致企业真实的负债水平和偿债能力变得不透明。
不过，从效果来看，一位房地产业内人士称，“房地产企业在合并财务报表时，往往将高负债低盈利的项目公司先表外运作，待实现盈利且归还部分负债后，再并入表内。这种操作相对而言有利于上市公司。反之，则损害。”
⊙记者于兵兵○编辑阮奇
“表外”资本运作显“财技”
某龙头房企W的财技，就选择了将高负债低盈利的项目公司先表外运作，待实现盈利再并入表内做实上市公司业绩。
以W公司的长春项目L为例。“L项目所在位置是原来长春柴油机厂地块，2009年被W以超过10亿元的价格买走，现在卖的还算可以。”一位长春资深房地产界人士告诉记者。但是，就是这个在市场人士眼里一直“权属”W的项目，在过去3年时间里，经历了表内到表外、再转回表内的炫目财务运作。
所谓的表内表外，指的是上市公司合并财务报表。根据上市企业相关规定，上市公司所有控股子公司的资产和负债，应悉数计入合并财务报表，组成定期财务报告，成为投资者判断上市公司生产经营情况的最重要依据。
根据W的年报，其合并财务报表的依据是“以控制为基础予以确定”。而控制是指有权决定一个公司的财务和经营政策，并能所据以从该公司的经营活动中获取利益。至于是否“有权控制”，不取决于W占项目公司注册资本的比例，取决于其在项目公司董事会上的表决权。也就是说，一些W持股50%甚至以上的项目公司，因为所占席位的表决权不足50%，也可不被纳入合并财务报表。更多持股比例低于50%的企业，则悉数归为合营或联营公司，同样不纳入财务报表。根据其2011年年报，W的合营及联营公司总数超过50家。
长春L项目的项目公司——长春W京诚房地产开发有限公司（下称“W京诚”），就是2011年度合营公司之一。W彼时对其持股比例只有10%。
回看W的历史公告，2009年9月和12月，W集中在长春拿下了三幅地块，分别是长春柴油机厂项目、长春小东沟项目和长春二二八厂项目，地价成本分别为10.01亿元、7.31亿元和10.5亿元。到今天，这三个项目分别建成了上述L项目、惠斯勒小镇，以及柏翠园三个标杆物业。虽然当时W均表示有可能引入合作方共同投资开发上述项目，但最终，W留下了柏翠园全资开发，另外两个项目则成为“表外”资产。
| 
