7月下旬，中国房地产调控出现了一些微妙的变化。
“狙击房价上涨预期，严防房价反弹。”被放到了高层的案头，以及更重要的位置。据本报记者了解，国务院督查组24日已到达南京等地，分头调查各地楼市成交、房价、限购执行等情况。
在此之前，国务院开会部署下半年工作，有与会人士提出当前市场已有人因恐惧房价短期大幅上涨而提前入市，会议将“稳定预期”列为下一步楼市调控重点。
楼市过去多年的“刚性需求”、“供不应求”论调受到挑战，在预期推动的市场中，所谓刚性只是一种幻想。而当“稳定预期”的政策将投资投机需求驱逐出市场，令前置的恐慌性需求止步，则退潮之后，谁在裸泳？
“刚性需求”幻想
多年来，中国房地产开发商以“刚性需求”的存在为由，释放出市场总是供不应求的信号。
但多位经济学者对本报记者表示，自2007年以来，房地产投资属性凸显，单纯的供求规律已失效，在预期主导之下，所谓的“刚性需求”并不存在。
全国政协常委、国务院参事李庆云认为，“住房刚需”的提法误导公众，营造了房价不断上涨预期。
李庆云进一步指出，住房需求应该是有效需求，所谓有效需求是指有购买能力、有支付能力的需求。特别对中等收入者而言，如果房价能够有一定幅度下降，他们去消费才会推动中国经济发展。
万科从来不用“刚性需求”，而代之以自住性需求一词，这包含了两层含义。“房地产进入下半场，对于住宅市场而言，就是要盖满足自住需求、有人住的房子；投资投机需求则渐被排除。”万科总裁郁亮认为。
住建部政策研究中心主任秦虹也表示，过去几年房地产的金融资产属性被放大，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险，如温州、鄂尔多斯(600295,股吧)等地。
如果剔除投资投机，真正的自住需求每年有多少？
本报记者统计发现，过去十年，中国内地新建住宅销量年均在8亿平方米左右，受货币政策推动，2009年至2011年持续上升，年销量在2011年达到超过11亿平方米的高峰。
金地董事长凌克称，在此之后，新建住宅市场每年的销售量将降至7-8亿平方米，这其中还包括保障房。未来，随着城市化和人口红利效应递减，人均居住面积增长空间也将持续收缩。
事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，某研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。
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