全国百城房价完成了从增幅趋缓到环比下降的转变。房价开始掉头向下之时，土地市场也渐趋降温。本轮楼市周期性调整中，最难受的莫过于此前高价抢地的地王项目。 房价拐点 据百城价格指数，2014年5月，全国100个城市住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。 据中原地产监测，成交量方面各线城市表现分化加剧，一线城市成交下滑尤为显著。今年5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为17.0%，较前4年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%；二线城市成交持续回升，环比增长16.3%，较前4年5月的平均成交水平大增29.5%；三四线城市成交基本持平，环比微增3.0%，较前4年5月的平均成交水平小幅增长7.5%。 5月北京二手房挂牌均价为39412元/平方米，环比4月下降1%；上海二手房挂牌均价为30980元/平方米，环比4月上涨0.5%；广州二手房挂牌均价为18571元/平方米，环比4月下降1%；深圳二手房挂牌均价为25000元/平方米，环比4月下降4%。一线城市中仅上海环比微涨，其余三城均为下降。 “金三银四”相继爽约，“红五月”也未能力挽楼市颓势。低迷的市场中，面临巨大库存压力的房企发愁如何以价换量，二手房市场也出现房源增长但购房者难寻的矛盾局面。6月初，全国主要的一二线13个城市，合计住宅库存面积达到了8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，同比2013年同期上涨幅度更是达到了26.6%。 相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次出现调整的主要原因有两点：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。 业内人士表示，本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。华东区域整体楼市出现颓势，如杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、九江、赣州。浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从之前的点状分布出现了块状变化，调整的速度加快。 房企降价 6月3日，房企龙头万科率先披露了前5月业绩数据，2014年1至5月份公司累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比2013年同期增长7%和16.2%。富力5月的月内合约销售总金额约27.8亿元，月内已出售的合约销售总面积约22.03万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别下降5%和16%。恒盛地产2014年5月份实现合约销售额3.15亿元，环比增加16.7%，同比减少35.1%。
国内前20名房企累计销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%；相比在2013年同期累计3086亿元的销售额，降幅达到21.8%。21个大中城市近4周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。2014年以来，中原地产所监测的21个城市的平均开盘认购率一直处于低位徘徊，仅有临近春节的3周因推盘很少使得认购率超过去年均值。 销售不畅，房企们半年报压力巨大，6月份很多房企都将面临最后一搏。这种情况下，6月份参与降价调整的房企数量将明显增加。整体看，销售前列的标杆房企销售都已经放缓，中小型房企将愈发艰难，它们也将成为价格调整的主力军。 地王难题 被业绩压力倒逼降价的同时，那些在上一轮土地高峰期抢得地王的房企日子会更加难过。 据统计，2013年下半年来，在全国一二线城市合计40个城市出现了总价及单价地王共60宗。特别是以北京为代表的一线城市，出现的地王数量更是超过30宗。北京从2013年下半年开始，更是出现了土地价格全面接近或者超过之前同期水平。 相比一般项目，地王的高土地价格决定了企业必须快周转，而按照目前降温的市场情况下，高周转与高定价不可能同时出现。2013年下半年出现的全国地王，基本都将面临无利润的市场风险，其中很大部分如果资金成本高，很可能被迫选择低价入市。 5月30日，中国中冶宣布，将旗下多个子公司股权通过公开挂牌方式进行转让。其中，鼓楼区江边路以西、北至建宁路、南至公共路、东至大唐东路，占地总面积超4.58万平方米地块转让给龙湖集团，作价25.39亿元，分拆出售成为南京中冶地王的唯一出路。 更早一些的广州亚运城地王则被迫大幅降价。这个总地价高达255亿元的全国地王项目——山海湾于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元-16000元/平方米的售价降幅超过30%。 这种情况下，房企对于土地的热情迅速降温，5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿元，这一成交额是最近一年来的最低点。 |
