2013年的最后一个月的成交量不温不火，并未最终“翘盘”成功，这不免让看好新年楼市的业内人士有一些失落，而刚刚结束的新年土地市场首拍的火热场景，又让福州楼市再一次感受到了积极的力量。 那么究竟2014年福州楼市将走向何方？福州楼市版图又将发生怎样的变化？福州有哪些置业板块值得关注？购房者在置业时又该如何挑选楼盘？记者走访相关业内人士，对2014年福州楼市的市场动态与格局进行了分析。 A 去化库存成难题？ 从2013年一年的市场表现来看，开发商普遍加快推盘步伐，促使全年供应量大幅增长，据记者统计，2013年全年市区商品住宅供应308.5万㎡，环比2012年增长51%，闽侯商品住宅供应241.8万㎡，较2012年的138.5万㎡涨幅达75%。而这些新增的住宅供应量还将在2014年内相继面市并加推。 随着新增住宅供应的持续放量，今年1月份福州预计将有超过10个楼盘有新房源面市计划，包括融信澜郡、贵安新天地、三盛托斯卡纳、南台十六府、永亨海港城等。此外，2014年还有许多新的项目值得期待，比如闽江世纪城、中庚香江万里、保利西江林语、万科又一城、正荣财富中心这些项目都很可能在今年搅热福州市场。 “2014年可以称得上是福州楼市的“供应年”。但大体量的住宅供应无疑将导致供需关系发生变化。我担心库存的消化时间会拉长。”福州相对论总经理刘峰提出了担忧。他进一步解释称，从去年尤其是去年下半年的成交来看，在供应量大幅增加的同时，福州楼市正面临成交锐减的困境。 记者调查发现，2013年全年福州一手房总成交量累计19972套，而2012年全年成交21139套，下跌5.52%。福州市房地产交易登记中心数据显示，2013年12月福州一手房成交1237套，翘尾预期落空。 对此，先知先觉总经理张炜胜则认为目前福州的购房需求依旧强劲旺盛，去化库存的困难不大，他表示，成交走低的原因主要是因为房贷收紧，以及利率提高等因素遏制了购房者的需求，2014年在调控逐渐以市场化为主的前提下，政策稳定加上购房者信心的回归，相信楼市将逐渐走出成交量受挫的低谷，但张炜胜同时指出，受去年年底成交低迷的影响，加之供应量激增，福州新房库存量居高不下，今年楼市价格不会出现太大的波动。
B 热点区域在哪里？ 2014年，福州的住宅供应潜力非常大，而在大福州概念以及福州新区的影响下，不少近郊区域也迎来了长足的发展，目前，福州的楼市格局发生了哪些变化？究竟哪里将会是2014年的热点区域？从岁末的土地拍卖市场便可见端倪。推盘量大的板块集中在2013年土地拍卖市场较为活跃的区域，包括旧城改造的市中心板块，以及新区开发的闽侯板块和东部新城。 市中心板块将成高端项目集聚地 思锐营销副总经理李辉告诉记者，随着福州城市发展步伐加快，区域各项配套的不断丰富和发展成熟，市区的土地供应量正在锐减，其房地产价值日趋稀缺。楼盘的价格也比较坚挺。 刘峰对此表示认同，他指出，目前市中心以旧城改造项目为主，在售项目正在减少，且未来放量有限，市中心在售项目比如融信澜郡、世欧王庄等均价普遍突破2.2万元/㎡，部分江滨项目更是维持在3万元/㎡左右的高位。在其稀缺性逐步凸显下，销售价格亦将持续上涨。可以预见，随着市中心及江滨价值的不断凸显，区域价格整体达3万元已经指日可待。 “随着市区的价格的持续攀升，未来市中心板块将呈现出以楼盘高端产品供应为主的态势。”刘峰如是说。 外围板块配套完善居住价值凸显 张炜胜告诉记者，以金山、东区、北区板块等为代表的市区外围板块，近年来各项配套正在逐步成熟，将为越来越多的购房者打造人居楼盘。 李辉告诉记者，目前，金山浦上商圈已经成形，奥体板块也逐步兴起，北区作为鼓楼区后花园，居住氛围成熟，在泰禾广场带动下，商业配套也逐步成熟。东区板块依托于晋安新城的规划，近年来土地大量出让，成为目前楼市最为火热板块之一。区域区位优势明显，且临近金融街CBD，各项生活、商业配套完善，居住价值凸显，此外马尾新城、东部新城的进一步开发，加上政府的强力支持和引导，其发展潜力及房价上升空间同样较大。 闽侯发力将成刚需置业焦点区域 市区的价格快速上涨，刚需主力购房群被挤压入闽侯，同时促动闽侯市场火热，这也在一定程度上促进了闽侯土地市场的火爆。 张炜胜告诉记者，闽侯板块势必将成为2014年福州楼市角逐的重要战场，单算刚刚过去的上个月，闽侯板块新拍出的土地就超过千亩。从土地存量来看，闽侯板块无疑是今后几年里福州楼市的重点供应区域，泰禾、中海、万科、深深、融信、正荣等十多家全国品牌房企和本土实力房企都纷纷加入了闽侯地块之争，闽侯未来土地供应将依然维持在高位，迎来“侯时代”。 刘峰分析称，闽侯板块地块大、价格不高，在市政交通配套日趋完善后，该区域升值潜力凸显。而从产品来看，别墅和中小户型两种产品并存。闽侯板块尤其是大学城区域，有不少中小户型的学区房，目前该区域价格相对较低，是首次置业的“刚需族”能承受的范围。
C 何时出手买房？ 目前福州的存量住宅足够多，购房者可选房源的余地足够大。但是选择在逆市入手还是假日节点买房，仍然让购房者摸不着头脑。 对此，李辉建议，春节前可选房源增多，加上政策趋于稳定，开发商新春优惠力度大，此时出手或是个机会。他进一步解释称，目前国家将保持政策的连续性和稳定性，很难再出严厉的调控政策。面对上市房源的不断增加，在量与价的这场博弈中，许多开发商想在2014年开年之时创造一个销售上的开门红，于是各种优惠措施扑面而来，比如特价房、新年优惠礼等纷纷出招，大幅度的优惠打折成为开发商加快销售的有效手段。 正如张炜胜所言，从现在到一季度，一些开发商会拿部分房源做促销，对于地段好、价格优的项目，处在观望期的购房者可以下手。 D 如何挑选房子？ 如今，购房者买房越来越谨慎，不管是价格、户型、朝向、楼盘所处板块还是升值空间，都要再三研究。 张炜胜建议购房者在挑选房子时，更应该看重未来的价值，他表示，好的地段目前价格肯定都已经在高位了，刚需购房者不一定有能力在市区这样繁华的地段置业，这样就应该以发展的眼光看地段选房子，比如购房者可以结合最近政府政策的动向，市政建设的走向，商业布局的规划，衡量对意向楼盘的有效辐射，从而把握购房的大方向。 刘峰对此观点表示赞同，并提出挑选房子时还应该考虑楼盘的品牌实力，品牌，往往意味着更强的实力、更多的荣誉以及更高的知名度。这些大型房企已经不是单纯地建造房子，而是为住宅打造出更多附加产品。他们所创造的产品附加值，为其物业提供了增值的核心动力。这样房子不仅居住起来舒适，还能达到保值增值的作用。（记者刘畅） |
