房地产最后一枚铜板 你敢赚吗？ 一段时间以来，一、二线城市的房子是供不应求，频频出现日光盘，房企激战不惜重金来争夺地王；三、四线城市的销量明显滞后，供大于求，库存高企，房价频频打折。那么，在房价的冷热之间，您对房子是爱是恨？房价的这种分化会带来哪些政策的变化？未来的房价会让您喜，还是让您悲呢？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。 谁说中国房价非涨不可？“中国楼市20年内就倒”，地产商王健林近期言论引发热议，数据也表明市场开始分化景气度回落，中国楼市究竟是暂时熄火，还是将迎来下跌时刻？ 中国房地产市场是否进入了拐点？近日在青岛市市南区，前海一线的多个售楼处，记者看到，虽然是周末，但大多数售楼处生意冷清，很少看见前来看房的人。整个展厅空空荡荡，只有少数几个工作人员，分散地坐在办公桌前。 山东青岛某楼盘销售人员：因为淡季的话，大家买房子的热情，好像天冷了一样，不大好。 据置业顾问介绍，青岛市市南区前海一线的楼盘，均大都在每平方米三万元以上。由于房源、价位相对较高。加之不少好楼层、好位置房源已经售出，目前仅有的几十套尾房成了老大难。特别是近段时间，月成交量不足一套。新楼盘卖不出去，二手海景房的市场也不乐观，一套房子动辄几百上千万，房主想要及时出手也并不容易。 记者：能降多少？ 山东青岛某房屋中介置业顾问：能降个二、三十万，(挂)一两个月很正常，一般的时间是三个月左右。长一点的是半年吧。目前这个小觑，还没有三个月之内卖出去的。 部分楼市遇冷，并不能遮盖房地产商的拿地热情。12月4日、5日，恒大地产[简介最新动态]在上海、南京两天内连下两城，拿下七幅地块，花费高达103亿元。 根据中原地产最新的统计，今年前11个月，保利[简介 最新动态]、万科[简介最新动态]、招商、中海、恒大、金地等十大标杆房企，拿地总额已经达到了2563.6亿元的新高。这一数字是2012年全年拿地支出的255%，而且还打破了2010年十大标杆房企拿地2206亿元的历史记录。
张鸿：王健林的判断是居安思危他认为城镇化进程会导致需求回落 (《央视财经评论》评论员) 我觉得体质不同，应该辩证的施药。一、二线城市我们其实谈得特别多，每次说房地产热的时候，有观众就说，你们谈的就是北京、上海、广东这些地方，跟我们没关系。这种差异其实几年前就有，开始的时候是一、二线城市在领涨，后来一、二线城市一限购，开发商全都跑到三、四线城市去造一些概念，那时候主要是投资热。这两年开发商又开始回到一、二线城市来，其实现在更大的风险在于三、四线城市。就像亚洲冠军恒大，它最近的表现就是一线，它开始全面进军上海。它以前是个三、四线，那么它哪儿来的这么多钱？除了他本身是冠军，还有卖水。三、四线城市现在开始打折，就那些房子开始打折，利用钱然后开始进入到一、二线城市，一下在上海拿了四块地。 咱们回到王健林的判断上来，就是城镇化过程，他的逻辑在哪儿？时间长短咱不说，就是他的逻辑是这样，未来城镇化进程，中国会有75%的人变成市民，只有20%的农民。这些市民大概得用十五到二十年让他们来建房子，在城镇化的房地产市场上能有需求，所以其实他是居安思危，他告诉这些开发商们，到那个时候需求可能就会下来了。你们现在有100万的从业人员，超过这个数的话，可能就得下岗，小微企业可能就得倒闭。所以现在问题落在哪儿，落在接下来我们的城镇化过程，到底是一个什么样的过程。 马光远：如果明年楼市继续调控 那房价还会涨一涨 (《央视财经评论》评论员) 现在体现的这个分化就比较符合市场。在中国房地产的所有逻辑里面都顶不过一个逻辑，就是供求逻辑。房子多了，你用什么样的政策都拖不住，房子少了，你用什么样的政策都压不住，这是个基本规律。一、二线城市为什么这么火？未来人口流入的地区，产业流入的地区，人口流入不停止，房子不够，房价就会涨。但是三、四线城市现在最大的问题是房子比人多，我们现在到很多地方去，看到的基本大多数都是在建的房子，这个挺吓人。现在的分化反而显示了房地产市场真的开始市场化了，按照供求逻辑来表现出自己的不同的走势，这是对的。我觉得王健林是在给房地产打气，因为最乐观的人认为，房地产的火爆日子应该没有十年，至于说二十年，那是一种想像。他以前还讲过未来最好的产业仍然是房地产，现在突然为什么讲十年、二十年？因为他把这个周期拉长了，而且他也开始转型了。从中国房地产的整个周期来看，十年、二十年，肯定基本都转到一些高端的，例如文化产业这些方面。按照我们现在在建的速度，未来的十年、二十年的增量相当大。我们现在人均居住面积，官方已经是32.9平了，我们再盖个十年，60多平，快追上美国了。在这种情况下，你说房地产还有二十年的好日子，那绝对不是打压房地产。 我觉得一线城市仍然还会火，如果说今年年底不调控，那我倒觉得明年可能会恢复正常。因为到年底的时候，又开始调控，而且这个调得还比较厉害，高价楼盘不让上市，一旦到一月份，这个价格等于是抬高计数的。明年整个涨幅不会太低，如果把这个概念再做成紧缺的话，明年整个房地产由于调控本身的存在，可能还会涨一涨。再加上未来如果需求还很大的话，所以我不认为是一个虚火。关键是进大城市，还是中小城市。如果不走中小城市的话，现在房子都够了。 聂梅生：明年房价基本和GDP走势一致 涨幅将会回调 (全国工商联房地产商会创会会长《央视财经评论》特约评论员) 明年的房价，我预测会和今年四季度这样一个走势形成一个惯性。也就是，全国的平均房价会在8%的增幅以下，到今年年底大概是8%左右的一个涨幅，或者继续再向下，和GDP增幅差不多。那么明年，随着经济继续回调，因为在三中全会讲到，GDP会逐渐往下回调，甚至到7%都还是可以接受的，或者说是7.5%，这样一个数字，房价应该跟它基本差不多，大概这么一个情况。那就是比今年的涨幅还会继续回调。回调幅度比较大的应该是，一线城市今年涨得多的。因为今年一线城市，好多都超过20%。15%以上的同比涨幅的话，那么明年。由于他今年涨得多，所以明年回调的幅度会大一些。
张鸿：明年一、二线城市的房价必然会有一个涨幅的回调 (《央视财经评论》评论员) 我觉得一、二线的回调应该是必然的，因为刚刚的政治局工作会议提到了房地产调控。楼市调控又来了，加上年底的时候，还这么多城市觉得过意不去，到年底了，涨得那么狠，也开始调控了。所以持续一段时间可能是有的，而且明年，绝不会有一、二线城市像20%、30%这样的一个涨幅。因为经济改革要开始了，新政要开始了，所以在这个新政的过程当中，我们相信它不会那么有利于、有助于推高房价，推高土地价格等等。 包括我们看到的城镇化进程，城镇化到底怎么走？如果是我们内升的一个城镇化，比如老百姓真的有钱，农民真的有钱，那这有助于未来房价的稳定。但如果是另外一种城镇化，比如我们急切的要靠明年，很多政府说我们要把地再弄起来，然后城镇化就是把地圈起来，让老百姓都集中住进来，这其实是旧房地产的城镇化，如果以这个为出发点，那它恰恰会害了房地产，会迅速的起来，然后迅速的下来。 马光远：现在是一个转折点 未来整个房价的走势会比较平和理性 (《央视财经评论》评论员) 我觉得成本是一个考虑，但绝对不是主要考虑。今年按照在建的47亿多平住宅，包括完工的，按照今年的新增的开工量来讲，整个房地产的供应是加大的。比如北京我们为什么要认为它会平稳，不会像今年这么爆涨，这个2万套，再加5万套的自住型房，这个房子要占到整个增量的50%，它的价格又比周边低30%，你说它能下来吗？它整个增幅肯定能下来。再加上经过这么一个大仗以后，大家对未来整个上涨的预期，你现在即使非常看好房地产，即使是一直非常唱多的人，现在对整个房地产表态已经开始模棱两可了。因为这种上涨让大家很可怕，这是一个转折点。 现在如果说，真的是居住性需求，那未来你的房价越高，事实上对很多买第一套房子的人来讲，这个房价已经远远跟他的收入距离拉大了。所以就是有购买能力的人越来越少，这也是未来抑制房价，抑制爆涨的一个客观因素。我觉得未来整个房价的因素里，如果从预期讲，最大的还是供求。未来如果仍继续流入，房子仍然不够，成本再高，房子也会涨。但是整个结构分化以后，未来整个房价走势会比较平和，比较理性。 张鸿：今年底的房价受到影响 主要就是因为钱紧了 (《央视财经评论》评论员) 其实我们现在都不知道，接下来中央经济工作会议上，对房地产调控会提多少？在三中全会里边没有提调控，前几天政治局工作会议里面提到楼市调控这几个字，然后市场引发了很多的猜测。接下来，经济工作会到底明年会怎么提，我们其实不太知道。我觉得其实都是靠市场的手段，更多的是市场手段。金融、银行，比如今年底为什么我们说房价受到影响，很多投资性，包括自住型的需求现在已经受影响了，就是因为钱紧了。 马光远：明年整个货币政策一旦收紧 对房地产就是釜底抽薪 (《央视财经评论》评论员) 主要还是大家看到了风险，就是房地产占全社会融资额的比重超过60%，这非常吓人。所以今年无论是开发商的融资，还是你要买房子的按揭成本都很高。如果我们明年一直是温和通胀的情况下，那么整个货币政策应该会收紧，一旦收紧，对房地产来讲是釜底抽薪。未来整个调控，我一直主张不要全国一盘棋，未来既然出现了分化，一、二线城市，三、四线城市不一样，那我们应该用不同的药。房价上涨的动能已经耗竭的差不多了，再冲击过去的行政性调控的举措，事实上对整个房地产不利。所以有些三、四线城市可以不要调控，认真搞制度性建设。一、二线城市一边搞调控，一边搞制度性建设。我们未来希望的还是长效机制，长效机制对整个房地产的健康才是必要的。 |
