走过“金九银十”的传统旺季，全国许多城市的房价再次出现明显上涨。于是，北京、深圳等多地陆续推出突击性收紧政策。 而针对楼市“量价齐升”的态势，11月8日，上海公布了被称为“沪七条”的加强版调控措施，涉及信贷、限购等多个途径。在不到一个月之内，上海成为继深圳、北京之后第3个加码楼市调控的一线城市。 上海新政出台可说在预期之中。当前房地产调控主体已经由中央转向了地方，相比于过去全国一刀切的调控模式而言，未来地方政府的意愿和思路将起到更加重要的作用。而对于北京、上海、深圳等房价水平高、今年调控目标完成难度也最高的一线城市来说，收紧调控是必然。 在不少分析人士看来，“突击调控”或为完成年度任务。从目前情况来看，不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。不过，这样的调控只能有助于楼市的短期降温，市场已经到了必须出台长效机制的时期。 上海“沪七条” 11月8日,上海市房管局发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（沪七条）。文件要求，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。 “沪七条”在住房用地供应量上,规定2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量,确保住房用地供应1000公顷,进一步加大中小套型住房用地供应;进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系;同时加强房地产市场监管,房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用,加强审核。 北京“京七条” 10月23日，北京市住建委下发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，被市场称作“京七条”。“京七条”文件要求北京市加快中低价位自住型改善型商品住房建设的相关工作，具体部署了包括土地出让、套型、价格、销售对象等在内的七项要求。 “京七条”最受关注的要点，是定义了“中低价位自住型改善型商品住房”的定价模式及未来的入市交易规则：自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。此外，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
深圳“深八条” 最先出手的是深圳市，一个月前，该市房地产宏观调控领导小组联席会议公布了稳定房价的八项措施，俗称“深八条”，涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、商品房预售等多个方面， 其提出稳定房价的八项措施，主要内容包括继续严格执行限购、限贷政策:确保今年普通住房供地在过去5年平均供应量的基础上增加20%以上;抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率;引导房企理性定价等。此外，深圳市还试图从增加供应方面入手，以缓解目前市场供应偏紧局面，要求确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。 专家观点 中原地产市场研究部总监张大伟：北京、深圳、上海收紧调控的影响将很快形成聚变效应，预计其他一些价格上涨较快的一二线城市将出台调控收紧政策，这可能对四季度市场走势有明显影响。市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政色彩浓厚的调控政策作用毋庸置疑，但房价依然上涨有可能导致民众对未来市场信心不足。上海房价涨幅一直比较快，仅次于北京。上海版的七条内容，从限制力度上明显超过之前的北京和深圳版本。但对供应环节的措施不多，相比北京的自住型住房，上海政策在供应方面力度不大。" 同策咨询研究部总监张宏伟：“深八条”、“京七条”、“沪七条”基本上都是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多地强调原有的限购等行政化手段和措施。政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。这些从具体内容看多为短期行为，不具备长期执行效力，从未来趋势来讲，通过“深八条”、“京七条”、“沪七条”等短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫。 世邦魏理仕上海研究部董事谢晨：从政策出台的时间节点及实效，无论是二套房首付提至七成还是非户籍居民购房缴税或社保年限延长至两年，均没有超出其他城市已执行政策的上限。几个一线城市选择在十八大开幕前期出台这样的政策是进一步表明房地产调控的决心。 这个时间点也非常微妙，从银行放贷上来说，四季度可贷资金不充裕将造成放贷动力不足；而11月和12月也并非传统意义上楼市销售的旺季。因此，新政对市场的影响要到明年上半年才会有比较清楚的认识，而三中全会期间中央对于未来楼市政策所传达出的导向也会对各新政的执行力度、延续性、后续政策等方面产生影响。 |
