是假噱头还是真报价 奥体板块引发楼市蝴蝶效应

house.fjsen.com        2013-06-21 09:15       邱岩 来源:东南网        我来说两句

此外,除了奥体中心项目,奥体板块建设还涉及周边的交通改造、福湾片区城中村改造、飞凤山奥体公园建设,以及片区内的五星级酒店和四星级酒店规划,整个板块规划储备用地面积达5473亩。

由于2015年城运会的时间限制,因此配套起点高、区域成熟快,成为奥体板块吸引购房者的最大优势。

"奥体本身的规划和建设进度,品牌房企的连续拍地亮相,以及楼面价的持续上升,都给关注板块的购房者释放出明确的预期和积极的信号,入驻的开发商也把该片区项目开发列为重中之重,以树立品牌标杆,这样的价值信息就反映到了价格上。"业内人士表示。

精装房,带来更多附加值

值得一提的是,作为引起本次奥体板块报价风波的阳光城丽兹公馆,其精装房的定位也为房源本身提供了更多附加值。

"精装修的房子,尤其是类似丽兹公馆这类给运动员使用的房源,可基本实现拎包入住,而且在申请贷款时也直接将装修成本囊括在内,这些都给未来的业主提供了便利。"常青藤营销副总梁楷告诉记者,也正因为该房源提供给运动员,后期或增添额外的翻修成本,而从装修到翻修,各个环节标准的不同,都为房价的进一步提升提供了空间和利润。

"不过,无论是上述哪些理由支撑,总体而言,目前奥体板块各楼盘向购房者释放的价格信息多少还是有些偏高,这或许也是开发商的营销手段,欲通过释放高价来提高区域认知度,让人们更认可板块价值。而在进入开盘的实际销售阶段后,未必会真正卖出这个价位,这种'高报低卖'的方式也是开发商常用的手段。"

后市两问:是否提前透支区域价值?

据了解,同样位于奥体板块的永翌上尚城,2012年上半年第一次开盘均价在9000~11000元/m,即便到了现在,均价也处于14000元/m.

因此不少购房者担心:如果当前的奥体板块新盘在初次开盘便卖出17000~18000元/m的均价,是否将提前透支该区域的升值空间?

对此,杨雪梅认为,过高定价在缺乏实际有力支撑的情况下,确实存在价值透支风险,但这也要看开发商后续营销是否能有力化解,如果有实力的开发商将该项目做成区域价格标杆,也能够为外界所接受,只是这需要时间考验,也需要真实有效的投入。

"同时,后续板块内房源的供应量以及土地拍卖的成本,也都决定了未来该板块的价值走向。"梁楷说道,如果供应量持续上升,对该区域楼盘价值的提升自然会有一定阻碍,就目前市场情况来看,这些楼盘报价略高,这就看开发商如何将这种奥体的利好和概念贯彻到底。

是否引发客群溢出效应?

众所周知,一旦某个板块内的楼盘价格过高,成为全城楼市或大区域内的"制高点",购房客群总会不可避免地出现流向周边板块乃至其他板块的情况。

这就是楼市客群的"溢出效应",而当前的闽侯各楼盘正是这种效应的最大受益者。

那么,就目前阳光城丽兹公馆、融信白宫等奥体楼盘的报价来看,是否也会引发购房者向其他板块"溢出"?

"的确不排除这种可能。"梁楷指出,所谓客群溢出效应,与购房者自身的选择差异和区域产品差异有关,从购房者选择来看,受到价格和区域认可的影响,如果奥体板块的价位趋近于市中心板块的价位,那么对那些价格敏感度高的购房者而言,就会有选择其他板块的可能,"毕竟价位趋近市中心楼盘时,购房者的选择可比性也就增多。"

"说到底,客户的购买驱动力是不同的,有的是区位驱动,有的是价格驱动。价格驱动的客户,很容易因价格影响自身选择,但如果是区位驱动型,那么项目所处的区域对于客户来说就显得不可替代,溢出效应的可能也大大减少,所以这也涉及产品自身的差异性和区域特性。"杨雪梅补充道。

而就区域性极强的福州楼市而言,即便奥体板块出现溢出效应,最先受益的也是金山板块其他竞争楼盘,而诸如东二环、五四北、东江滨等板块则影响不大。

记者的话:市场检验,才刚开始

一个楼盘进入实际销售阶段,通常需要经历形象公开、炒作推广、正式认筹、释放价格信号、及时调整、最终开盘等诸多步骤。

就目前的阶段来看,断定奥体板块价格虚高,似乎还为时过早,但开发商试探市场的目的却十分明显。

换言之,一旦这样的价位同样引来众多购房者疯抢,那么奥体板块的价格走向将就此"坐实".

而在牵一发而动全身的全城楼市价格体系中,单一板块的价格快步上涨,必定会带动其他板块的升温,福州楼市难免将迎来新一轮涨期。

当然,在当下冷热不均的市场背景下,这些能否挑战成功,为购房者所接受,同样要打个大大的问号。

所以,市场的检验,才仅仅只是个开始。

责任编辑:肖月青
  请选择您看到这篇新闻时的心情 查看心情排行>>  
相关新闻
精品楼盘展示区
相关评论
  • 一月
  • 一周

黄其森建议异地配建保障房,京千万以上住宅取消限购自住型商品房可退出。[详细]

  

他是胡润2009慈善榜·单年子榜的冠军,他缔造了中国地产的一个个神话。[详细]

关于东南网 - 广告服务 - 联系我们 - 本网·律师严正声明 - 友情链接 - 网上订报 - 给我留言 - 投稿邮箱 - 版权所有 - 人才招聘
Copyright 2008-2010 fjnet Corporation, All Rights Reserved 国新办发函[2001]232号 闽ICP备案号(闽ICP备05022042号)
东南网授权法律顾问 福建合立律师事务所 毛行熙、陈武、张英琴 律师 电话:0591-87921115,18750194070
本站职业道德监督电话:0591-87079320 全国非法网络公关工商部门举报电话:010-88650507(白天),010-68022771(夜间)
广播电视节目制作经营许可证(闽)字第085号 增值电信业务经营许可证 闽B2-20100029 互联网出版许可证 新出网证(闽)字12号
息网络传播视听节目许可 许可证号:1310572 《中国互联网视听节目服务自律公约》

主办:福建日报报业集团 未经许可不得建立镜像