|
深圳市房地产研究中心主任王锋则认为，房地产资金链的情况也应引起地方政府的注意，如果过多企业资金链断裂，也可能带来卷款逃跑、烂尾楼等社会问题，需要政府对类似企业及早关注，提前预警。
中小房企土地市场遇挤压
在房地产市场，土地是发展根基，资金是发展血脉。中小房企突围之难，莫过于土地市场遇挤压，资金链紧绷难舒缓。
去年，品牌房企在广州拿地宗数不到成交总量的20%，但成交金额却超过总金额的60%。这项来自经纬行的统计数据显示了大型品牌房企在土地市场上强劲的资金实力。
“品牌开发商在招拍挂市场上拿地的宗数不多，但总金额却很高，主要是因为品牌发展商参与竞拍的是地块素质较佳的地块，他们的资金实力是小开发商无法企及的。”经纬行研究总监朱欣苑向南都记者分析指出，未来这种趋势或将更加明显，中小开发商拿地的难度正在明显加大。
对此，广州某小型开发商的销售总监有切身体会，“现在大房企越来越多突破千亿规模，社会资本集中，已经开始挤压中小房企的生存空间了。行业洗牌，中小房企被淘汰将是未来的趋势。”
不过他也强调，“是趋势，但不一定是必然趋势。”毕竟在过去的一年里，中小房企的拿地宗数还是占到了全部宗数的85%，压力之下，中小房企也有自己的生存之道。
广州家和集团副总裁张建勋指出，广州市现有土地出让在10万平方米以下的项目占到了全部的60%以上，总价规模并非中型房企不能承受，即使寸土寸金的珠江新城，有些小地块总价三五亿也能买到了。记者采访了解到，尽管目前广州拿地成本高企，但仍有不小中小开发商通过各种努力在挤压中求发展。
避开锋芒，另辟蹊径
中小房企的挣扎中，最典型的包括合作开发、以二手市场买地或收购股权等方式曲线拿地，避开招拍挂竞争。
“中小房企一个项目的开发周期在三四年左右，如果手上有三四个项目，未来还能开发十年左右，但如果眼下不能拿到地进行土地储备，就意味着八至十年之后，这批中小房企将面临市场淘汰。”一位曾负责广州中型房企营销工作的业内人士指出，如今中小房企手上的土地储备越来越少，随着时间的推移，有一天开发完了，想重新拿地就很难赢得了大房企。
在行业洗牌现端倪，生存空间收窄的中小房企眼下能不能拿到地，正关系着他们未来的生死存亡，目前正是中小房企“八仙过海，各显神通”的时候。
“所谓龙有龙道，蛇有蛇路，对那些在广州市场上拿地压力太大的企业来说，要生存下去的话，要么靠关系寻求突破；要么干脆往外跑，去三四线城市寻求发展。”广州某项目运营公司负责人张先生如是表示。
中小房企在二手市场拿地比较普遍，“有些开发商以前拿了地，现在没实力开发，一些有实力的中小房企会通过自己的关系运作将这些地块拿过来开发，这样的做法很常见。”张先生介绍，虽然这样的拿地也不会太便宜，但好过招拍挂市场上的激烈竞争，还有一些小型的三旧改造项目、农村协议土地等，“特别是一些商业项目，往往会选择这种方式。”
与此同时，很多中小企业选择向三四线城市转移，对他们来说，花同样的钱，可以拿到更核心区域、更多的土地，也不失为一种市场策略。
“在广州市场上拿地竞争压力确实很大，我们去年去海丰拿了一块地，今年5月份就要开盘了。”广州正升建筑有限公司有关负责人告诉记者，该地块位于海丰的新城市中心，一个类似于广州珠江新城的地方，地块有7万多平方米，建基面积30多万平方米，这块不算小的地块总价却不到两亿元。该负责人表示，同样的两亿元，是投在广州拿一个小地块，还是投在二三线城市的核心区域拿一个大地块，公司会从资金、风险和投资回报率等多方面考虑，“说白了，最关键的问题还是控制成本。”
近日，广州某房企位于台山的大型旅游度假项目奠基开建，这个占地1500亩的项目将分五期开发，成为公司未来在广东地区的一大重点。
“台山的这块地其实拿了好几年了，最近才把手续办好，进入实质开发阶段。”记者通过业内人士了解到，这个占地过千亩的项目通过股权收购获得，解决一些复杂的产权问题花费了颇长一段时间，“不图省钱，谁不愿意去招拍挂？”有知情人士向记者透露，该公司之前在广州打造了多个知名项目，但却从来没有出现在招拍挂市场拿过地。
“我们之前也试过收购公司来拿地，比如有些项目早年没有做起来，通过股东转让我们继续来做，盘活容易，从成本控制和利润率上来看，也比较划算。”广州正升建筑有限公司有关负责人介绍，比如之前该公司旗下的柏涛雅苑、锦华汇都是通过这种方式运作的。
收购公司股权获取土地是目前很多中小企业乐于采用的一种拿地方式，这种拿地策略的好处是显而易见的，可以避免交相当于土地成交金额10%的契税和营业税。
面对大型房企的垄断和庞大的资金实力，有些中小房企还通过海外资本市场的资本运作来实现土地收购。这类海外资本一般会要求占有该项目的部分股权。
专家观点
中国房协经营管委会副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆：
这就是房地产企业2013年所面临的困境：资金压力虽然趋缓，但政策和销售压力犹大；存货量持续增加。这两大因素已成为高度关联、相互夹击的突出问题，也将会导致企业业绩进一步分化。
对于今后不同等级城市和不同类型产品的市场前景，其实每类城市、每类项目都有机会，也都有风险。但可以确定的是，再也不会回到原先无论在什么城市做什么项目都没有风险、都能盈利的年代了。面对调控常态化和竞争越来越激烈的市场，企业面临的新挑战是，如何确保把房子卖出去，先争取活下来；其次是如何做大做强，活得更健康、更优雅。
现在和今后的房地产市场是结构性、差异化特征愈发鲜明的市场，在“乱市”中做好市场分析和战略规划，拿出有竞争优势的产品和产品线才是根本，随波逐流、战略游移只会“一路囧途”。 | 
