政府要在新“国五条”的基础上对现在住房调控政策加以完善，要真正遏制住房市场投机投资需求，就得遏制住房市场赚钱功能，并让房地产市场转型到消费为主导的市场上来。
——易宪容
无论是从官方数据还是从民间数据来看，近期的国内楼市价格上涨又成了突出问题。从国家统计局数据显示，今年2月份，北京上海等一线城市房价，涨幅急速扩大并领跑全国，其中，北京和广州按月上涨3.1%，成交量暴增，楼市价格已经显现出失控的迹象。统计数据显示，2013年3月，全国100个城市住宅均价同比上涨3.90%，北京等十大城市住宅均价同比上涨6.05%。也就是说，本来就已处于高位的房价又突然上涨。而且这种情况已经向全国三四线城市蔓延。就当前经济形势来说，房地产泡沫破灭将成为未来中国经济成长最大的风险。
那么，对于这个巨大的房地产泡沫，政府是如何认识的呢？可以说，政府已经看到了当前住房投资投机炒作对中国经济的风险，新“国五条”就要求全面遏制住房投机投资，但是从政府“稳增长、控通胀”的政策思路来看，挤出当前这个巨大的房地产泡沫是否会影响今年经济增长又成了政府要考虑的事情。所以，尽管新“国五条”要求严厉遏制住房投机投资，但不是采取更有效的经济杠杆，而更多的是采用政府行政性的手段。在这种情况下，不仅其遏制住房投资投机要大打折扣，而且地方政府出台细则时或是含糊其辞，或是尽管减少要求严格的内容。
新“国五条”出台的目的是要稳定市场预期，遏制房地产价格上涨，但在没有配套和具体操作细则配合下，这些政策的推出使得市场实际结果与政策目标是南辕北辙。特别是出售二手房交易征收20%住房交易所得税，更是引导各大城市恐慌性投机需求涌入，甚至引发不少地方的离婚潮，市场各种怪异现象频出。这些不仅需要政府认真反思，也会增加今年房地产市场宏观调控的困难。从当前各地方政府出台的新“国五条”的执行细则来看，已经说明了各地方政府正在通过各种方式来化解中央政策，弱化基本政策效应。比如对市场认为最严厉的住房交易所得税征收，地方政府基本上是采取不实行政策，或以交易总额1%纳税来代替。
应该看到，当前国内住房市场的最大问题，就是如何让住房市场性质转型的问题，或是说如何让住房投资投机需求得到遏制的问题。从这个意义上说，新“国五条”政策意图是十分明确的。但是，什么是住房投机投资需求以及什么是住房的消费需求？用什么方式来界定？是否可用购买套数来界定？
对于遏制住房投资投机需求，发达市场经济国家有行之有效的经济杠杆（比如信贷政策及税收政策）。这种界定的方式很简单，就是居民购买多少住房没有关系，只要不用于赚钱，那么个人购买多少住房都可用作消费。而个人要把购买住房作为赚钱工具，无论是购买多少套住房都可用于投资投机。比如说，一个人可一直购买一套住房买进卖出，也可用于投资投机。既然购买住房是用投机投资，那么个人做买卖获得利润之后，可以通过税收的方式来限制。无论是事中税收（住房交易税及住房交易所得税），还是事后税收（住房持有物业税），都是十分方便的事情。连工资所得都要交税，住房投资投机获利交税也应该是天经地义的。不过，政府想通过行政性的手段与工具来界定住房投机投资，这就不容易了。这里不仅审查个人持有多少住房的成本高，而且审查者本身也可能成了一种寻租工具。这就是当前新“国五条”所面临的许多困难所在。
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