恒盛地产销售持续低迷 多个楼盘质量问题频出现

house.fjsen.com        2013-03-07 14:39        来源:时代周报        我来说两句

让业主陈先生非常吃惊的是,“地面严重起砂,门都晃动,进户栏杆是软的。小区里的树木很多被拔了,改成停车位,绿化率降低了,改规划也没有通知我们业主,而且停车位本身就非常挤,如果车辆停满连门都打不开。电动车库的入库车道也少见,三个90度弯,每个弯估计还没2.5米长,而且是斜坡道,雪天根本无法出行。据说其他有些业主家的采光也达不到要求。”

“这叫豪庭么,我看是陋室。”一位业主向时代周报记者表示。

合肥丁渤验房监理公司负责人王洪强告诉时代周报记者:“我们帮恒盛皇家花园和恒盛豪庭的许多业主都验过房,目前正在交房的一些业主也委托我们验房。空鼓开裂等属于瑕疵性问题,但是出现这么多,肯定就是施工质量问题了。”

而今年1月份,江苏南通恒盛豪庭也曾被媒体曝光出现漏水、空鼓和裂缝等问题。南通市建设工程质量监督站曾在2011年7月22日发布了南通市2011年二季度工程质量通报,通报恒盛豪庭A、B、K车库工程被列入施工质量较差工程。同年10月13日发布的三季度工程质量通报显示,恒盛豪庭9、11号楼被列入施工质量较差工程。

对此,恒盛地产相关人士向时代周报记者表示,可能交房的过程中会出现一些问题,但恒盛地产会进行维修,确保交付以后的房子不会有问题。“这些不会影响恒盛地产未来的销售。”

现金33亿短期债务61亿

2012年,恒盛地产旗下确认销售收入的有18个项目,其中一线城市北京、上海7个项目的合计销售收入占19.9%,二、三线城市天津、无锡、合肥、沈阳、哈尔滨、长春和南通的11个项目的合计销售收入占80.1%。按已出售及交付楼面面积而言,5%来自于上海项目,48%来自于长三角(不包括上海)的项目,1.3%来自于环渤海地区项目,45.7%来自于东北地区的项目。

此前,恒盛地产曾于业绩预警中指出,综合纯利下降主要由于集团部分项目配套工程的延误,以及交付项目的组合变动所致。

原本上海尚海湾6栋、上海宝山高境项目及合肥坝上街项目计划在2012年推出,3个项目总货值30亿-40亿元,但始终迟迟没有面市,这也是导致恒盛2012年业绩没有完成的重要原因之一。

今年,上海尚海湾、上海恒盛豪庭、合肥坝上街和南京金陵湾4个项目将作为恒盛地产2013年开发布局的重要着力点,华东区域在集团中的地位乃重中之重。以合肥市场为例,恒盛地产一共有3个项目,2012年恒盛合肥皇家花园整体去化率达到85%,销售7.8亿元,合肥恒盛豪庭销售5.6亿元,今年合肥恒盛皇家花园可售面积为8.5万平方米,原本去年打算推出的合肥坝上街项目有近10亿元的货值,今年该项目可售面积达16.6万平方米。

但是,合肥资深房地产专家郭红兵告诉时代周报记者:“恒盛地产在合肥项目的速度都偏慢。坝上街拿地很久没有开发,这个项目是两块地,中间由一个城市主干道分开,一边地拆迁有个钉子户拆不了,但另外一边净地也始终没有动。可能是资金支持跟不上。因为如果启动的话,必须从商业开始做,但商业短期回报不会有,尤其是大型商业,自持可能性比较大,但这部分集团给的资金支持不够的话,单靠在合肥卖住宅积累的资金难以开发。”

对此,恒盛地产相关人士向时代周报记者坚称,坝上街项目去年没有推出的原因与资金无关,主要是项目销售策略变动。

据时代周报记者调查,合肥恒盛豪庭和合肥恒盛皇家花园原本应于2012年底交房的房源均向业主发放了延期交房通知书,“虽工程各主体均已完工,但由于今年合肥市首次实施联合竣工验收程序,各项申报手续及流程均较往年延迟”,为此,恒盛地产还需向业主支付违约金。

“延期交房可能是资金的问题,后期建安没跟上。恒盛地产在全国开发,资金调配比较方便,从内部可能会算一个成本回报,如果算成本,觉得合肥项目可以拖一拖,那么可能就采取延期策略。”合肥一位房地产业内人士如是说。

据财报显示,恒盛地产2012年的净负债率为68.9%,但短期债务仍是一个问题。截至2012年底,恒盛手中现金33亿元,其中23亿元为受限制现金,但一年内到期的债务为61亿元,1-2年到期的债务为64亿元。据招银国际分析,2013年,恒盛地产土地出让金及建筑开支的资本支出预计为9亿元与55亿元。

大幅减价售楼求生

事实上,为了求生,恒盛地产2012年一直采取大幅减价售楼策略,2012年11月15日,恒盛地产在南通的项目推出了“0首付,总价减10万元”的活动,11月底、12月初,恒盛上海的恒盛尚海湾豪庭售出43套房源,成交均价仅为33960元/平方米,而网上房地产数据显示这一批房源预售证登记时最低报价为55600元/平方米。

降价策略导致恒盛地产2012年营业额和净利润分别下降12.5%至83.8亿元和下降51.2%至10.82亿元。虽然交付总建筑面积增加3.0%至104万平方米,不过因为大部分项目都是来自二、三线城市,确认收入的均价下跌15.0%至8040元/平方米,而且毛利率由2011年的39.6%收窄至2012年的22.9%。

3月4日,恒盛地产发布公告称,公司已向香港联合交易所优先公司申请批准将其以发债方式,仅向专业投资者发行于2018年到期本金额为2.5亿美元,年利率为13.25%的优先票据上市及买卖,所得款项为其现有债务再融资及作为一般营运金。对此,评级机构标准普尔给予优先美元票据「B-」评级,反映了公司流动性不足,资本结构薄弱及执行能力较弱。

与此同时,由于财务压力加大,恒盛地产在2012年没有一块土地进账。恒盛地产在财报中表示,截至2012年12月31日,集团土地储备总量为规划建筑面积1618万平方米,足够未来5年以上开发所需,集团会继续执行审慎拿地的投资策略。由于恒盛地产管理层对前景谨慎,2013年销售目标仅与2012年业绩持平,销售目标为110亿元。

责任编辑:肖月青
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